Избранные труды. Том II - Олимпиад Соломонович Иоффе

Правовой режим, установленный для индивидуальных жилых строений, определяет, во-первых, масштабы, во-вторых, количество строений, которые могут быть сосредоточены в одних руках, в-третьих, возможность и порядок отчуждения и приобретения жилых строений.

Строения, находящиеся в личной собственности граждан, не должны по размерам жилой площади превышать 60 кв. м. Но если гражданин имеет большую семью либо право на дополнительную площадь (как научный работник, персональный пенсионер и т. п.), исполком местного Совета может разрешить ему построить, приобрести или сохранить жилой дом большего размера, чем 60 кв. м, с тем, однако, чтобы жилая площадь дома не превышала размера, определенного для данной семьи по существующим в данной местности нормам для нанимателей в домах местных Советов. Учитывая, что в РСФСР норма жилой площади в домах местных Советов составляет 9 кв. м на человека, а норма дополнительной площади на научного работника – 20 кв. м, семья научного работника в составе, например, 6 человек вправе с разрешения исполкома местного Совета приобрести или построить жилой дом площадью 74 кв. м.

В пределах этих нормативов гражданин может приобрести часть жилого дома, который превышает установленные действующим законодательством масштабы. Кроме того, постановление ЦК КПСС и Совета Министров от 31 июля 1957 г. О развитии жилищного строительства в СССР предоставило гражданам возможность строить на коллективных началах многоквартирный дома. Тогда каждый застройщик становится индивидуальным собственником отдельной квартиры, которая не должна превышать установленных размеров, и участником общей собственности на части дома, обслуживающие все квартиры[343]. Те же правила применяются и к праву собственности граждан на дачу или ее часть, которая, однако, может быть приобретена лишь в порядке покупки, дарения или наследования, но не строительства, так как отвод земельных участков под индивидуальное дачное строительство запрещено повсеместно постановлением Совета Министров СССР от 30 декабря 1960 г.[344]

В отношении числа строений закон исходит из того, что семья в составе супругов и их несовершеннолетних детей может обладать на праве собственности не более чем одним жилым домом или его частью. Правило эта вполне обоснованно и целесообразно, так как семья в указанном составе для удовлетворения своих личных потребностей не испытывает нужды в большем количестве жилых строений, сосредоточение которых в ее руках привело бы к тому, что супруги вместе с несовершеннолетними детьми проживали бы в одном строение, а другие жилые дома использовались бы только для целей систематической сдачи в аренду и извлечения нетрудовых доходов. Но приведенное правило применимо лишь к совместно проживающим супругам и их несовершеннолетним детям. Если же они проживают раздельно (например, муж работает в одном, а жена в другом городе), нет препятствий к приобретению строения на праве собственности каждым из них. Нет препятствий и к тому, чтобы проживающие совместно супруги и их несовершеннолетние дети имели право собственности на различные части одного и того же жилого дома, за исключением многоквартирных домов жилищностроительных коллективов индивидуальных застройщиков, в которых семье указанного состава разрешается иметь только одну квартиру. Надо полагать также, что, поскольку жилой дом и дача служат удовлетворению различных потребностей – первый – в жилье, а вторая – в помещении для отдыха, обладание на праве собственности жилым домом в городе не исключает приобретения дома в пригородной или дачной местности.

В то же время, запрещая обладание более чем одним домом (частями двух или нескольких разных домов) гражданину или семье в указанном составе, закон не исключает приобретения второго дома (части в другом доме) по допускаемым им основаниям – в силу дарения, наследования или вступления в брак лиц, у каждого из которых имеется жилое строение. Однако правомерно возникшее право собственности на жилые дома сверх одного (или части разных жилых домов) должно быть прекращено в установленном порядке. В течение года со времени возникновения такого права собственник по своему выбору должен реализовать (продать или подарить) излишние строения (или их части), оставив за собой один дом (или его часть). В случае невыполнения этой обязанности реализацию с публичных торгов производит по правилам ст. ст. 399–404 ГПК исполком местного Совета, а если продажа с торгов не состоится из-за отсутствия покупателей, по решению исполкома местного Совета дом (или его часть) безвозмездно переходит в собственность государства. Аналогичный порядок применяется и к части одного дома, превышающей установленные пределы, а также к более чем одной квартире, законно приобретенной в многоквартирном доме жилищно-строительного коллектива индивидуальных застройщиков.

Не разрешается также иметь одновременно квартиру в жилищно-строительном кооперативе и жилой дом или его часть на праве личной собственности. При их объединении в одних руках на законных основаниях гражданин вправе по своему выбору либо выйти из кооператива с получением ранее внесенного пая, либо произвести отчуждение дома (части дома) в течение одного года с момента, когда такое объединение произошло. Невыполнение этого требования дает право исполкому местного Совета произвести продажу дома (его части) с публичных торгов, а если торги из-за отсутствия покупателя не состоятся, передать те же объекты безвозмездно в собственность государства.

Отчуждение гражданами жилых строений также поставлено в определенные рамки, поскольку их систематическая продажа не может быть обусловлена потребительскими нуждами собственника, а, как об этом свидетельствует судебная практика, используется для совершения различных махинаций спекулятивного характера. По одному из дел, рассмотренных Ленинградским областным судом, было, например, установлено, что в результате двукратной продажи жилых строений в продолжение сравнительно небольшого промежутка времени (семи месяцев) гр-н П. получил «чистый доход» в сумме 7 тыс. руб. Учитывая подобные обстоятельства, ст. 238 ГК устанавливает, что семья в составе супругов и их несовершеннолетних детей вправе совершать сделки по продаже жилых строений не чаще чем один раз в три года. Нарушение этого правила должно влечь за собой признание сделки недействительной с применением либо реституции, либо карательных санкций в зависимости от характера и направленности совершенных сделок. Такие же ограничения распространяются и на продажу части жилого дома, кроме случаев, когда гражданин продает разновременно по частям принадлежащее ему целиком жилое строение или долю в праве общей собственности на жилой дом. Однако продажа жилых строений или их частей может производиться и чаще чем один раз в три года, если это вызывается необходимостью прекращения правомерно возникшего обладания более чем одним домом (частями разных домов) либо обладания собственным домом и квартирой в жилищностроительном кооперативе. Представляется также, что более частая продажа должна быть разрешена, когда она обусловливается другими не зависящими от собственника обстоятельствами (например, переездом в новое место жительства и т. п.).

При самовольном строительстве жилых домов, дач или их частей наступают особые, законом предусмотренные последствия. Строительство признается самовольным, если оно осуществляется: а) без установленного разрешения, либо б) без надлежаще утвержденного проекта или с существенным отступлением от него, либо в) с грубым нарушением строительных норм и правил. При наличии любого из перечисленных фактов застройщик не вправе распорядиться строением, т. е. продать его, подарить, сдать внаем и т. п., и на основе решения исполкома местного Совета строение сносится либо самим гражданином, осуществившим самовольное строительство, либо за его счет. Но исполком может пойти и по другому пути – предъявить судебный иск о безвозмездном изъятии строения и зачислении его в фонд местного Совета. Если иск будет судом удовлетворен с одновременным лишением права проживания в доме самого застройщика и членов его семьи, не имеющих иного жилого помещения, пригодного для постоянного проживания, их обеспечивает жильем по установленным нормам исполком местного Совета, которому передан изъятый дом. Те же последствия, если иное не установлено законом, наступают, когда договор о предоставлении гражданину в бессрочное пользование земельного участка для строительства жилого дома расторгается вследствие совершенных им неправомерных действий (например, вследствие длительной просрочки в завершении строительства дома).

В связи с возникшей государственной или общественной надобностью может последовать по специальному разрешению обл(край)исполкома, Совета Министров автономной республики или исполкома города республиканского подчинения изъятие земельного участка, на котором расположены принадлежащие гражданам жилые дома и связанные с ними строения или устройства (сараи и т. п.). Тогда собственнику предоставляется на выбор одна из трех возможностей.

Он вправе, если это признано осуществимым комиссией исполкома местного Совета с участием представителя заинтересованной организации, потребовать переноса дома или иных строений на другой земельный участок в пределах данной местности за счет организации, которой