Через тернии к звездам. История создания самой большой сети апарт-отелей. Начало - Кирилл Александрович Кудинов

Так что тест нашей гипотезы прошел отлично. Конечно, себе мы сделали зарубку на всю оставшуюся жизнь: проверять и перепроверять все документы до последней бумажки у каждого собственника. И, разумеется, я должен отметить, что успех этого сложнейшего мероприятия стал возможен исключительно благодаря нечеловеческим усилиям Данила, который не только вел всю юридическую сторону этого дела, но и был «громоотводом» на подписании документов.

Свой следующий сюрприз квартира в Гродненском преподнесла на этапе ремонта. После того как мы снесли все стены и сняли полы, были сделаны замеры. В итоге мы выяснили, что вместо заявленных в документах потолков высотой 3,5 метра у нас есть всего 2,8 метра. А это автоматически означало, что второй уровень для спальни мы сделать не сможем. Данное обстоятельство перечило нашему инвестиционному договору. Но куда делся почти метр, необходимый нам для монтажа спального места на втором ярусе? Дом был дореволюционной постройки, когда стандарта высоты в 2,8 метра не было. Чисто визуально верхние этажи были явно выше этой цифры, да и в документах фигурировала цифра 3,5 м. Эту строительную загадку полез решать сам Николай.

Простучав потолок, он грохнул по нему топором – тот почти исчез из зоны видимости. Николай начал прорубать дальше. И тут на него посыпался строительный мусор.

– Ого, – сказал он, закончив работу. – Все ясно. У нас тут второй потолок. Вот они, наши 70 сантиметров.

Как выяснили наши рабочие, когда-то в здании был ремонт, причем капитальный. И, вероятно, именно тогда «гении» строительства придумали такой ход: чтобы не заморачиваться с вывозом мусора, оставили его прямо в квартире, смонтировав подвесной потолок. Как в их голову пришла такая «светлая» мысль, а также зачем нужно было это делать – так и осталось загадкой. Ну а мы получили лишнюю головную боль: пришлось за свой счет вывозить самосвалами эти залежи строительного мусора, что, конечно, обошлось нам в копеечку.

Но если вы думаете, что на этом наши ремонтные приключения закончились, то вы ошибаетесь. Собственники квартиры, как я уже говорил, были публикой очень разношерстной. И одна из комнат оказалась просто завалена мусором. Дальше входа при ее осмотре я пройти не смог. Так вот, когда мы разгребли кучи каких-то коробок, старой поломанной мебели и тряпок, то увидели массивную железобетонную лестницу, которая упиралась прямо в потолок.

Дальнейшее наше расследование показало, что когда-то в этой квартире хотели устроить медицинский центр. Причем двухэтажный. Но что-то пошло не так, и проект провалился. Однако ж лестницу из бетона отлить успели.

В общем, Николай и его ребята потратили не двое и даже не трое суток, а почти две недели, чтобы раздолбать эту железобетонную лестницу, отлитую на века, отбойными молотками. Конечно, в эти дни мне пришлось выслушать массу интересного о себе от соседей. А Николаю сия конструкция снится в страшных снах и по сей день. Так что квартира в Гродненском переулке досталась нам большой ценой во всех смыслах.

И, кстати, тогда был первый случай, когда мы затянули сроки. Ремонт шел не стандартные для нас три месяца, а целых пять. Но это был чистой воды форс-мажор.

Тем не менее и наш шестой объект был запущен в эксплуатацию.

Параллельно с этим событием Салават, один из инвесторов «Гродненского», который впечатлился эффективностью нашей работы, передал нам в управление свой личный мини-отель из пяти студий. Таким образом, в нашей растущей сети насчитывалось уже 38 апартов. С таким объемом Максим уже не мог справляться самостоятельно.

Я понимал, что мне нужен сильный управленец, который будет не только рулить выросшим номерным фондом, но также займется упаковкой и продвижением нашей сети «Гости любят», обеспечивая высокие стандарты обслуживания клиентов. Поэтому я принял решение нанять нового человека и… дал объявление о вакансии. Буквально на следующий день меня позвали к телефону ресепшена «Астры», офис с которой делила наша Investa.

– Здравствуйте! Вам срочно нужно прекратить поиски сотрудника на вашу вакансию! – начал без предисловий приятный мужской голос в трубке.

– Здравствуйте! А вы, простите, кто? – спросил я, удивленный таким напором.

– Меня зовут Михаил, и я тот человек, который вам нужен! – очень уверенно и даже немного нахально произнес голос.

– Да?! – Я даже немного растерялся от такой дерзости. – А с чего вы это взяли?

– Потому что я три года управлял сетью петербургских отелей и знаю о них все, – уверенно заявил Михаил. – Причем начинал с нуля и выводил их в топ на Booking и Airbnb.

– Ну что ж, – сказал я. – Приезжайте, поговорим.

На следующий день в моем кабинете появился представительный молодой парень с хорошими манерами. Приятное первое впечатление дополнилось таким же вторым во время нашей беседы. Михаил действительно хорошо разбирался в отельном бизнесе, а некоторые вещи, которые он говорил, соответствовали моему видению ситуации.

– Кроме того, у меня есть хорошие связи в питерском Booking, – сказал Михаил. – Я лично знаю директора питерского представительства. Мы с ним приятельствуем, так что я смогу выбить для вас определенные преференции.

– Уже тепло, – заинтересовался я. – И какие, к примеру?

– Например, добавить в Booking ваши новые объекты в ускоренном особом порядке, выбить льготный тариф на продвижение, – пожал плечами Михаил.

– Ну что ж, Михаил, – сказал я, протягивая ему руку. – Давайте поработаем!

Парень мне действительно понравился, а вкупе с его связями мне показалось, что управляющая компания в его лице приобретет ценного сотрудника.

Тем временем я уже искал новый объект. К моим четырем критериям инвестиционного жилья добавились новые пункты. Во-первых, я искал такие планировки, которые было удобно «нарезать» на студии по 13–18 метров. Во-вторых, я предпочитал дома с бетонными перекрытиями: с ними было удобнее работать, и они понадежнее деревянных. Ну и, конечно, я искал варианты, где на лестничной клетке было минимальное число квартир, дабы избежать, увы, непременных проблем с соседями. И еще одним из важнейших критериев, как и прежде, была локация. Все новые объекты я искал в пешей доступности от Невского и основных питерских достопримечательностей. Именно это условие давало возможность максимальной загрузки объектов туристами и, как следствие, хорошую доходность инвесторам.

Такой объект, подходящий по всем моим критериям, я нашел на улице Чехова. Более того, на этот раз нас ждала не запущенная коммуналка, а зачищенная до бетонных стен 90-метровая коробка с отличной планировкой и высокими потолками. К моей радости, у жилья был всего один собственник, с которым мы сторговались на хорошую цену. Но была и загвоздка: хозяин хотел выйти на сделку не позже, чем через три месяца.

– Данил, вариант очень хороший, – сказал я на «военном совете» с моим партнером. – Надо брать.

– Да, согласен, – задумчиво произнес он. – Но успеем