Через тернии к звездам. История создания самой большой сети апарт-отелей. Начало - Кирилл Александрович Кудинов

Кстати, я до сих пор визуализирую свои желания. В моем кабинете по сей день висит плакат мечты размером во всю стену. Список целей в нем постоянно меняется: чего-то я достиг, но всегда появляется и что-то новое. Видя этот перечень, я постоянно думаю над тем, как достичь желаемого, и реализую свои цели не размышлениями, а вполне конкретными действиями.

Я понимаю, для чего мне просыпаться по утрам и делать серьезные дела, а картинка того манящего будущего, в котором я в конце концов хочу оказаться, дает мне сил на реальные шаги в этом направлении. Короче говоря, в моем варианте методика визуализации работает на все сто процентов.

Еще одним заданием на тренинге в «Клубе миллионеров» была задача придумать и запустить новый бизнес, что называется, «от А до Я». Конечно, мы с Данилом базировались на моем проекте с квартирами. Первой мыслью было создать курсы, которые бы обучали моей модели создания доходной недвижимости, начиная от этапа подбора квартир, заканчивая их сдачей в аренду через агрегаторы объявлений.

И тут мне на глаза попалась реклама сети апарт-отелей Ye’s от группы «Пионер». Предложение компании меня заинтересовало, и я отправился на окраину города, чтобы увидеть все своими глазами.

Вернулся я вдохновленный и сразу же начал рассказывать Данилу об очень удачной бизнес-модели «Пионера»:

– Смотри, Дань, они выстроили гостиницу на несколько сотен номеров. Апартаменты продают инвесторам, которые, в свою очередь, могут администрировать свои номера самостоятельно или передавать их под управление «Пионера».

– То есть получается чистой воды пассивный доход для инвестора? – уточнил Данил.

– Именно! – кивнул я. – То есть в нашем случае мы можем строить мини-отели, продавать их инвесторам и дальше забирать их себе в управление, обеспечивая стабильный пассивный доход.

– Модель интересная, но у нас нет денег на выкуп. Я вижу два варианта: либо распродавать твои квартиры, либо собирать пул инвесторов перед выкупом объекта и покупать сразу на них, – предложил Данил.

– Именно так! – с воодушевлением посмотрел я на него. – Мы начнем собирать пул инвесторов, каждый из которых будет владеть своей студией в квартире. На их деньги выкупать коммуналку, делать там ремонт, вводить в эксплуатацию и в дальнейшем управлять юнитами. Так мы сможем расти дальше, не вкладывая свой капитал.

– Точно! Это как раз то, чему нас учат в «Клубе миллионеров». Надо все посчитать.

– Я уже прикинул, – сказал я. – В среднем мы покупаем объект за 7–8 миллионов. Еще порядка трех уходит на ремонт, меблировку и ложки-вилки. Закладываем расходы на маркетинг и нашу прибыль. Итого 12–13 миллионов. Берем типовой объект на пять студий и получаем стоимость юнита около 2,5 миллионов. Это отличная цена для доходной недвижимости и комфортный порог входа для инвестора.

– Да, это очень круто! Сейчас стоимость студии на выселках от трех начинается, – задумчиво сказал Данил. – А у нас будет мини-квартира в самом центре. Надо только проработать все нюансы проведения таких сделок!

– Да уж, для нотариата задачка непростая, – ответил я. – Сделка получается очень сложная. Мы покупаем объект у нескольких собственников и продаем доли тоже энному количеству инвесторов. Причем продаем одни доли, которые по факту перепланировки становятся другими.

– Ну, Кир, это не проблема, – улыбнулся Данил. – Я все-таки юрист по образованию и занимался сопровождением сделок с недвижимостью. Так что разработку договора и с инвесторами, и с собственниками квартир я беру на себя. И продажами тоже займусь. А вот по управлению мне не очень понятно. Какую доходность будет получать инвестор, и как мы будем управлять?

– О, это как раз не проблема. У меня есть все цифры за полтора года по 16 студиям. Вся математика понятна. Есть небольшая управляющая компания, которую мы сможем масштабировать. Так что эта задача на мне. Также возьму на себя подбор объектов и стройку.

– По рукам! Осталось только с названием проекта определиться. Как мы наш корабль назовем? – с озорцой посмотрел на меня Данил.

– Да, это важно: как корабль назовешь, так он и поплывет.

– Предлагаю Investa! – с ходу сказал Данил. – Я давно это название придумал. И кстати, здесь оно как нельзя более подходит.

– Причем здесь Веста – богиня семейного очага и жертвенного огня? – усмехнулся я.

– Не, не римские корни, – улыбнулся Данил. – Сокращение от английского invest apartments[21].

– А что?! Мне нравится, – сказал я. – А нашу будущую сеть отелей предлагаю назвать «Гости любят».

– По рукам! – согласился Данил.

Так осенью 2017 года наше детище обрело имя.

Теперь, когда мы четко разработали механизм нашего проекта, встал вопрос о поиске клиентов. Само собой, я рассказывал о своей Investa друзьям и знакомым. Так что неудивительно, что первыми инвесторами стали именно они.

Мой проект очень заинтересовал Дениса, моего хорошего друга, с которым мы работали вместе еще в самом первом составе Astra Media Group. Но, к сожалению, капитала на покупку студии у него не было. Однако, как истинный продажник, он привел ко мне своих знакомых, которые захотели стать нашими инвесторами и приобрести одну коммуналку под реновацию. Я же предложил Денису стратегию win-win, в результате которой эти знакомые приобрели сразу две квартиры, причем одну из них для Дениса.

– Денис, смотри, какую историю мы можем провернуть, – начал я излагать свою идею. – Ты берешь на себя ипотеку на одну квартиру, а твои друзья вносят на нее первоначальный взнос. А также покупают вторую и делают ремонт в обеих за свой счет. Таким образом, один отель будет полностью в их собственности, а второй – у вас пополам.

– То есть мы вкладываемся 50 на 50, – быстро просчитал талантливый продажник Денис. – Но Андрюха, который платит живые деньги, получает прибыль сразу, а я выплачиваю из своего будущего дохода ипотеку. И имею где-то в остатке тысяч 15 в месяц.

– Именно так, – кивнул я. – И при этом ты входишь в волшебный мир инвесторов без стартового капитала и становишься собственником апартаментов в центре Питера.

– Мне нравится, – улыбнулся Денис. – Квартира будет выкупать сама себя и даже даст небольшой доход и все это – с нулевыми вложениями. Гениально!

В итоге мы нашли Денису и его друзьям две квартиры – на Садовой и на Белинского, которые в дальнейшем «нарезали» на пять и шесть студий соответственно. Это были две достаточно сложные сделки в смысле документов и два непростых ремонта, учитывая техническое состояние квартир.

Проведя все необходимые работы, мы взяли оба объекта под свое управление. Так, к концу