Через тернии к звездам. История создания самой большой сети апарт-отелей. Начало - Кирилл Александрович Кудинов

2017 года у нас было уже пять квартир – три моих и две Дениса и его друзей. За неполный год работы объекты показали 13 % годовых. Каждая студия приносила в высокий сезон около 60 тысяч рублей, а в низкий – 25 тысяч. Для 14-метровых студий стоимостью 2,5–3 миллиона рублей это были отличные показатели, которые не стыдно было продемонстрировать будущим инвесторам. К этому же времени мы окончательно отшлифовали нашу концепцию по продаже апартаментов поштучно и после новогодних праздников ринулись в бой.

Но наш пыл немного остужал тот факт, что мы не знали, за какое время сможем собрать пул инвесторов. Ведь наша стратегия заключалась в том, что мы находили объект и заключали с собственниками предварительный договор купли-продажи. Условно говоря, бумаги мы подписывали 1 февраля с обязательством до, скажем, 1 июля привести покупателей, то есть наших инвесторов, и только тогда – выкупить объект.

Само собой, мы вносили залог, который нам не возвращался в том случае, если мы не находили нужного количества покупателей. Конечно, такая схема была новой, поэтому поначалу она смущала и собственников, и инвесторов. Первые боялись упустить за время ожидания потенциальных покупателей их недвижимости, а вторые не всегда понимали юридические аспекты сделки и с недоверием смотрели на долевую собственность.

С продавцами нас спасало то обстоятельство, что искали мы объекты на первом этаже, которые не пользовались особым спросом, поэтому владельцы были готовы ждать.

Что же касается покупателей, то тут на помощь приходил наш дар убеждения и действующие отели с прозрачной доходностью. Мы водили потенциальных инвесторов по нашим квартирам, на пальцах объясняли принцип действия модели, показывали им отчеты о загрузке номеров, финансовые документы, отзывы на Booking и Airbnb, строили графики их доходности. Но, честно говоря, продажи шли со скрипом. Люди не сталкивались с такой схемой ранее. Как я уже говорил, подобная модель была только у «Пионера», но кто мы в сравнении с «Пионером», притом апартаменты они продавали уже в построенном здании. Мы же обещали достать звезду. Да, она была осязаема и обещала хороший доход, но… в будущем.

Поэтому неудивительно, что клиентами нашего первого объекта, продаваемого поштучно, частично стали наши знакомые – люди, которые доверяли нам. Интересный факт состоял в том, что одним из них оказался Салават Шайхинуров – сооснователь и арт-директор проекта «Смешарики».

Первая подобранная мной квартира для коллективных инвестиций, которая располагалась в Гродненском переулке, в 300 метрах от метро «Чернышевская» и в километре от Невского проспекта и Московского вокзала, находилась на первом высоком этаже и тоже имела отдельный вход.

На момент осмотра в коммуналке размещалось общежитие выходцев из Средней Азии. Зрелище не для слабонервных. В квартире площадью 125 квадратных метров проживало два десятка человек, причем в совершенно спартанских условиях: кто-то спал на полу, кто-то на деревянных многоуровневых нарах. Запах в квартире витал, мягко говоря, очень специфический, а по кухне маршировали стройные шеренги тараканов.

Ни один здравомыслящий покупатель не вошел бы даже на порог такой квартиры. Но только не я. Исследовав за последние месяцы десятки коммуналок, я научился фокусироваться на важных для нас преимуществах объекта. Таких как:

– функциональная и подходящая планировка, которая позволяла эффективно задействовать пространство и сделать максимальное количество студий;

– высокие потолки с возможностью монтажа комфортного спального места на втором уровне;

– привлекательная для туристов локация, от которой пешком можно дойти до Невского и десятка знаковых достопримечательностей Санкт-Петербурга;

– ну и, конечно, цена – чтобы выйти на плановые показатели доходности на уровне 13–15 %, стоимость не должна была превышать 85 тысяч за квадратный метр.

«Гродненский» обладал всеми этими преимуществами, а неприглядное состояние квартиры давало нам отличную возможность хорошо поторговаться. Что мы и сделали, скинув полмиллиона от стоимости жилплощади.

Наш будущий отель мы разделили на бумаге на шесть апартаментов от 13 до 16 квадратов по цене в 125 тысяч рублей за квадратный метр. Эта сумма включала не только собственно недвижимость, но и ремонт и полную комплектацию студии, вплоть до вилок-ложек. С собственниками мы согласовали срок в полгода на продажу объекта, инвесторам обещали ввести в эксплуатацию спустя три месяца после покупки объекта, а также обеспечить сдачу апартаментов в посуточную аренду и управление ими. Продавали мы студии через «Авито», потратив на объявления 10 тысяч рублей за пять месяцев. Но продажи, как я уже говорил, шли со скрипом. И половину номеров выкупили мои друзья. Еще троих инвесторов мы нашли на площадках по продаже недвижимости.

Все же пул мы собрали в срок и вышли на сделку. И тут началась коррида.

– Так, товарищи, а где собственник Петров? – хмурился после переклички всех присутствовавших продавцов и покупателей нотариус.

– Опять, паразит, нажрался! – с гневом ответила сухонькая старушка.

– Я без него не могу зарегистрировать сделку! – припечатал нас нотариус.

– Как? Вы что? – заволновалась женщина средних лет с изможденным лицом. – У меня субсидия подписанная заканчивается! Если мы сегодня не подпишем, мне еще три месяца придется справки по новой собирать!

– Поеду за Петровым, – сказал я и испарился из кабинета.

– Так, мне на работу надо! – гневно произнес молодой долговязый парень. – Мы здесь уже третий час сидим!

– Не волнуйтесь, Владимир, мы уже на финишной прямой, – принялась успокаивать рассерженного собственника наш риелтор Наталья.

– Стоп, товарищи! – остановил всех нотариус. – Что за документы вы мне принесли? У вас в документах разная площадь! Я такого заверить не могу!

– То есть как разная? – удивился Данил. – Мы проверяли все документы.

– Ну вот, смотрите: у собственника Ливанова стоит 20 метров из 125, – начал показывать мне свидетельства нотариус. – А у гражданки Левшиной 16 метров из 122. Где остальные три метра?

– Давайте найдем какой-то вариант, – предложил Данил. – Например, укажем меньшую площадь.

– Так мы что, зря пришли? – почти взбесился долговязый парень. – Все, я пошел отсюда!

– Так, товарищи, успокойтесь, – решительно пресек Данил начинающуюся склоку. – Мы найдем решение всех наших проблем и все подпишем.

– Как это мы подпишем, если у вас площадь разная? – возразил нотариус.

– Значит, подпишем, исходя из меньшей площади! – вздохнул я.

Разница в три метра для нас с Данилом означала потерю 375 тысяч. Но вариантов не было: с инвесторами мы подписали договоры, ориентируясь на площадь квартиры в 125 метров. А то, что фактически она была на три метра меньше, стало нашим личным горем.

В общем, сделку, на которой присутствовало порядка 10 человек – продавцов и покупателей, – мы заключили почти к ночи. Вся сложность этого дня меркла рядом с тем, что мы, во-первых, смогли продать недвижимость за 14 миллионов, вложив в рекламу всего 10 тысяч рублей. А во-вторых, мы доказали, что такую сделку в принципе можно провести, а значит, эта модель бизнеса работает.