Через тернии к звездам. История создания самой большой сети апарт-отелей. Начало - Кирилл Александрович Кудинов

– У меня приказ сверху. Как говорится, ничего личного. Мне дали указание: если твоя компания продолжит управлять квартирами в жилом фонде, то проблемы у тебя будут не только продолжаться, но и возрастать.

– Но у вас же нет объективных причин оказывать на меня такое давление, – ответил я. – Да и дело разваливается на ходу.

– Да, пока нам доказать ничего не удалось, – кивнул следователь. – И твое дело временно уходит на полку. Но мой тебе совет – откажись от жилого фонда или начни диалог.

– Или что? – полюбопытствовал я.

– У тебя есть нежилой фонд – можем поискать нарушения и там. Поверь, в любой, самой чистой компании при желании можно найти к чему придраться, а у нас желание это есть, – ответил следователь. – Здесь у тебя ничего не получится. Не зашло это уголовное дело, так появится другое. И так будет до тех пор, пока ты будешь упорствовать. Так что, если не хочешь новых проблем, следуй моему совету.

– И от кого ветер дует вы, конечно, не скажете? – спросил я.

– Конечно, нет, – ответил следователь.

Эта ситуация меня сильно напрягала, а откровенность следователя говорила о том, что просто так меня не оставят в покое. Административный ресурс и связи не работали. Выход был единственным и очевидным. Я принял решение продать долю управляющей компании и все объекты жилого фонда «Гости любят», так раздражающую власть имущих. И таким образом отвести удар от сети отелей Port Comfort, расположенных в нежилом фонде и получивших классификацию 3 и 4 звезды.

Покупателя я нашел довольно быстро – им стал приятель, с которым мы вместе проходили тренинг «Матрица» в Таиланде. Он давно интересовался возможностью сотрудничества и очень обрадовался моему предложению. Уже в апреле мы провели сделку по продаже части УК, переоформили ее на новых собственников, совместив с переездом в новый офис.

Для инвесторов сделка прошла максимально безболезненно. Все условия сотрудничества для них остались без изменений.

– Я вышел из бизнеса и более не управляю сетью «Гости любят», – сообщил я следователю на следующем допросе.

– Я рад, что вы все правильно поняли, – ответил он.

На этом, как по мановению волшебной палочки, все претензии ко мне со стороны Следственного комитета закончились, а квартиры, признанные вещдоками, были возвращены своим владельцам. Случилось это прямо перед сезоном, а в мае месяце наши отели уже принимали гостей. Это было большой победой, и я наконец-то выдохнул. Хотя, конечно, эмоции меня переполняли.

Я строил этот бизнес несколько лет, ни у кого не просил поддержки, грантов и субсидий. Много работал, создавал рабочие места, платил налоги. Но главное – мы несли пользу центру Питера: делали хорошие ремонты, следили за чистотой в подъездах, расселяли людей из нечеловеческих условий. Государство программу расселения коммуналок выполняло лишь на бумаге, а моя компания реально переселила больше сотни человек в отдельные квартиры. К тому же это мы, а не государство, ремонтировали убитые подъезды и меняли сгнившие коммуникации в подвалах, пришедшие, кстати, в плачевное состояние по вине этого самого государства. И что же я услышал? Сначала «Оказывать гостиничные услуги в жилом фонде – незаконно». Теперь: «Заплати или мы тебя закроем». Какая же это поддержка предпринимательства? Да и вообще возникает вопрос, может, мы действительно что-то делаем не так, раз вызываем такое раздражение у наших чиновников?

А с другой стороны, меня постоянно приглашают на публичные мероприятия по инвестиционной недвижимости, дают звание «Эксперт года», Forbes публикует о нас материалы, блогеры-миллионники берут интервью и делают обзоры наших отелей, сотни подписчиков выказывают мне поддержку, десятки тысяч туристов живут в наших отелях и оставляют отличные отзывы. Значит, мы делаем классные вещи, нужные людям. Но, получается, не государству? Конечно, осознание таких двойных стандартов было для меня очень тяжелым в эмоциональном плане.

Между тем март стал нашим худшим месяцем продаж. Если раньше наш оборот составлял в месяц 100–200 миллионов рублей, то в первый месяц весны 2023 года этот показатель колебался на уровне 16 миллионов. С учетом того, что уже в апреле у нас были запланированы сделки по «Гривцова» и «Воронцову Полю», это было полное фиаско. Конечно, такой оглушительный провал не мог не сказаться на сотрудниках.

Inreit фактически разбилась на два лагеря. С одной стороны, Катерина Соколова и Михаил, ратовавшие за то, что все идет нормально и у нас лишь временные трудности. С другой стороны – исполнительный директор Лена и вся наша старая гвардия, настаивавшие, что так дальше жить нельзя. И я снова разрывался между двумя подходами. Да, нужно было перестраивать работу компании, повышать ее эффективность и выводить новые кадры. Но нельзя резать по живому, нельзя убирать человеческий подход к людям, на которых, собственно, и держался Inreit.

В начале апреля я принял решение уволить Михаила со всей его новой командой, которая так и не выстроила новый отдел, но при этом развалила старый. Новость об увольнении Михаила Екатерина Соколова принять не смогла.

– Мы взяли опытного сотрудника для реализации кардинальных изменений в компании. Ты не даешь ему показать себя. Не даешь довести начатое до конца. Я могу показать результат только при стопроцентном выполнении моих рекомендаций. Считаю, что увольнение Михаила – недопустимая ошибка и отклонение от моих планов. Поэтому я не готова больше работать в этой компании, – в свойственной ей манере отреагировала Катерина Соколова на мое решение и одним днем покинула Inreit.

Лена же пригласила на встречу Дашу Чеснокову. И договорилась с ней о возвращении.

Вместе с Дашей вернулись практически все девочки, покинувшие нас с приходом Михаила. Даша пересобрала отдел продаж, взяла наработки Михаила и вывела нескольких новых сотрудников. В апреле мы сделали 150 миллионов. Это был выдох, но не выход из тяжелой ситуации. На «Гривцова» и «Воронцово Поле» мы необходимых средств так и не собрали.

– Конечно, такая история меня не устраивает, – сказал мне на переговорах собственник «Гривцова». – Но я понимаю ситуацию и знаю, что в таких условиях собрать всю сумму действительно было нереально.

– Дмитрий, я признаю, что условия договора мы не выполнили, но у нас по-прежнему есть желание выкупить объект. Продажи оживают. Отельный бизнес сейчас на подъеме. Инвесторы стали активней, – ответил я. – Мы сможем выйти на сделку через шесть месяцев. Давайте перенесем сроки и доведем начатое до конца.

– Я не против, – ответил он. – Конечно, штрафные санкции вам придется заплатить. Но если вы сейчас оплатите половину всей суммы, то я готов на