Через тернии к звездам. История создания самой большой сети апарт-отелей. Начало - Кирилл Александрович Кудинов

В итоге, спустя четыре месяца безуспешных попыток согласовать ремонтные работы и посуточное размещение, я принял решение продать объект. Стоимость метра в готовом доме – 150 тысяч. От момента покупки до продажи прошло три года. Доходность составила порядка 20 % годовых. Инвестицию считаю успешной, хотя все пошло не по плану.

4) 2019 год – апартаменты в трехзвездочном апарт-отеле компании Inreit на Блохина, 20. Плюсы инвестора все те же: абсолютно пассивный доход, прозрачная отчетность в режиме реального времени с помощью личного кабинета, в котором видно загрузку, стоимость каждой брони, итоги работы за весь период сотрудничества, хорошая доходность для недвижимости (11 % годовых), капитализация на уровне 20 % годовых, отдельный кадастровый номер и абсолютно легальный объект недвижимости с высокой ликвидностью. Минусы: стоимость недвижимости растет быстрее, чем арендные ставки, поэтому доходность от сдачи немного ниже, но это компенсируется динамикой роста стоимости квадратных метров в таких локациях.

5) 2020 год – коворкинг от компании Inreit.

Плюсы: пассивный доход, прозрачная отчетность, доходность – 10 % годовых, капитализация – 15 %. Минусы: выход на плановую доходность занял четыре месяца.

6) 2021 год – ценные бумаги и апартаменты в комплексе в спальном районе. Желание инвестировать в ценные бумаги было у меня достаточно давно, но поскольку для входа в этот инструмент требовались серьезные навыки, то я не торопился с его освоением.

В 2021 году я проникся приложением от «Тинькофф» и решил протестировать этот формат. Чтобы повысить шансы, обратился к брокеру любимого мной банка «Тинькофф», и мы определили интересующую меня стратегию. Поскольку недвижимость мне приносила от 20 до 30 % годовых, доходность от фондового рынка я ждал не меньше. Брокер предупредил, что это агрессивная и достаточно рискованная стратегия, но другая меня не интересовала. В 2021 году мы начали с достаточно небольших объемов и покупали IPO и SPAC-и. К концу года доходность выбранных инструмента показала 40 % годовых, причем в валюте. Я был в восторге и в 2022 году зашел на более существенную сумму.

Ну а дальше, я думаю, вы все понимаете. Часть портфеля заморожена, часть сильно просела. Единичные позиции показали рост. Существенная часть моего эксперимента до сих пор лежит на брокерском счете без перспектив возврата. Я прекрасно понимаю, что можно было выбрать более консервативный путь, и у меня в окружении есть несколько знакомых, которые смогли сохранить и к началу 2023 года даже приумножить свой портфель, но для себя я выводы сделал и уже окончательно решил сосредоточиться на недвижимости.

7) Еще один инструмент, который я протестировал в этом году, – апартаменты в отеле 3* в спальном районе.

Еще с 2016 года, когда только появился первый апарт-отель Ye’s от «Пионера», я внимательно наблюдаю за всеми новыми апарт-комплексами, анализирую их и делаю обзоры в социальных сетях, давая свои прогнозы. Меня всегда поражал тот факт, что застройщики таких комплексов на этапе котлована прогнозировали арендную доходность на уровне 12–16 % годовых. Я не мог в это поверить, особенно понимая, что управляющие компании, которые будут их эксплуатировать, собираются под проект и не имеют релевантного опыта.

Я выезжал практически в каждый строящийся отель, общался с представителями отдела продаж, смотрел на таблицы с прогнозами и видел два варианта развития событий: либо коллеги по цеху сильно заблуждаются (мои экспертиза рынка и точное понимание показателей вызывали у меня большие вопросы по расчетам и доходности этих проектов, поскольку, по моим прогнозам, доходность должна быть вдвое меньше), либо апартаменты в спальных районах в новых зданиях с хорошей инфраструктурой действительно будут пользоваться бешеным спросом у туристов и сдаваться по ценам, сопоставимым с центром, и туристы будут ехать туда в огромном количестве, давая загрузку круглый год на уровне 80 % (конечно, верил я в это с большим трудом).

Десятки застройщиков, вдохновленные успехом Ye’s и Vertikal, активно строили огромные комплексы вдали от центра, обещая беспрецедентно высокую доходность, но первые же введенные отели расставили все на свои места. Доходность инвесторов, которые из таких объектов периодически переходили к нам и показывали отчетность, составляла 6–8 % годовых. Мои прогнозы по большинству таких объектов оказались более реалистичными.

Но застройщиков можно понять. Как правило, у них нет своей УК, и их основная задача – продать апартаменты, причем чем быстрее, тем лучше, а уже дальше пусть приглашенная УК разбирается. И несмотря на то что девелоперы предлагают действительно классные, построенные из современных материалов объекты с удобной инфраструктурой (спортзалы, рестораны, большие красивые лобби, парковки), то есть со всем необходимым для комфортного проживания туристов, спальные районы для гостей нашего города, увы, не очень интересны.

Поэтому большинство жильцов подобных комплексов снимают номера на долгосрок, и в таком формате это действительно классный продукт. Но предельная доходность для инвестора в этом случае находится на уровне 5–6 % годовых, что, в общем-то, тоже неплохо и примерно соответствует длительной сдаче обычной квартиры. Кроме того, для покупателей таких юнитов есть еще один негативный момент: апартаменты в этих комплексах покупались на этапе котлована за три-шесть миллионов рублей, и доходность на вложенные деньги составляла 6–8 %. Если же инвестор через два-три года принимает решение продать юнит, то с учетом роста стоимости недвижимости цена будет четыре-восемь миллионов рублей. И доходность для нового собственника в этом случае опускается до 3–4 %, что делает практически бессмысленным такое вложение.

Почему же тогда я решил купить апартаменты в отеле на окраине? Дело в том, что с течением времени покупатели жилья стали активно обращать внимание на юниты в отдаленных апарт-отелях, но не для сдачи, а для собственного проживания. Стоимость такой студии примерно на 20 % ниже, чем идентичное предложение в обычном жилом доме. Происходит это потому, что у застройщика нет обязательств строить объекты социальной инфраструктуры (школы, садики и так далее), а требования к строительству апартаментов в нежилом фонде ниже.

Для людей, принявших решение купить себе такую студию для проживания, есть ряд очевидных преимуществ: полностью укомплектованная квартира, удобная инфраструктура, где все под рукой, включая отельные сервисы. Ну и главное – более низкая цена. Из минусов только невозможность прописаться и чуть более высокая коммуналка. Поэтому покупать апарты и жить в них сейчас – популярный тренд, а формат такой называется «псевдожилье».

Именно такое «псевдожилье» я решил приобрести в одном из комплексов в спальном районе «на котловане» для дальнейшей перепродажи. Причин было несколько: возможность покупки в ипотеку на «особых» условиях, наличие рядом только одной новостройки, цены в которой были на 30 % выше, чем в моем отеле, хорошая локация для проживания, ну и, конечно, очень выгодное ограниченное предложение с хорошей скидкой.

В течение 2021 года юнит вырос в цене на 30 %. В 2022 году динамика