Через тернии к звездам. История создания самой большой сети апарт-отелей. Начало - Кирилл Александрович Кудинов

Заключение

Последние главы этой книги я дописываю в очередном путешествии, куда впервые отправился со всеми тремя детьми, женой и отцом. Тем самым воплотив новой поездкой еще один пункт из своего «Плаката мечты». На берегу Средиземного моря я перевожу дух после очередного сумасшедшего марафона первой половины 2023 года и готовлюсь к покорению новых вершин. Впереди три масштабных стройки в Москве и Санкт-Петербурге, окончательный ввод в эксплуатацию нашего второго четырехзвездочного отеля на Садовой на 126 номеров, запуск новых продуктов и тестирование нашей модели в новых городах – Калининграде, Казани и Новгороде.

В этой книге я рассказал, с чего начинал и каким тернистым был мой путь к звездам, причем как к космическим, так и к отельным. Поскольку через пару лет я планирую написать продолжение книги, то здесь, в заключении, хочу зафиксировать точку Б – результаты, к которым я пришел в начале осени 2023 года.

Мой «портфель» состоит из следующих проектов:

– Инвестиционно-строительная компания Inreit (ex. Investa) – подбор, выкуп и редевелопмент зданий в лучших локациях туристически привлекательных городов России.

– Управляющая компания Port Management – управление доходной недвижимостью (отелями, коворкингами, коммерческими помещениями), построенной нами, а также партнерами, которым мы помогаем создавать эффективные отели и управлять ими в дальнейшем.

– Сеть трех- и четырехзвездочных отелей Port Comfort.

– Мебельное производство – изготовление мебели высокого качества, спроектированной и идеально подходящей под гостиничные нужды.

А вот как выглядят результаты деятельности этих проектов в цифрах:

– 6+ миллиардов оборота за семь лет работы.

– Более 1000 частных инвесторов стали нашими клиентами.

– 600+ номеров в управлении.

– Девять отелей с классификацией 3* и 4*.

– Арендная доходность в 2022 году – 10,6 % годовых, в 2023-м планируем показать более 11,5 % годовых.

– Рост капитализации наших объектов – от 20 % до 40 % за год.

Конечно, мы не идеальны и, как и любой растущий бизнес, допускаем ошибки, порой очень неприятные как для нас, так и для инвесторов. Но я не вижу смысла в том, чтобы скрывать оплошности. И вот наши самые крупные провалы:

– Согласование объектов в жилом фонде продвигается с огромным трудом и постоянно сопряжено с противодействием администрации.

– Наши первые объекты имели много недостатков: слабая шумоизоляция, неоптимальные материалы, неоднозначная эргономика.

– Неоднократно мы вводили в эксплуатацию объекты с приличной задержкой.

Несмотря на то что причины каждого срыва сроков довольно объективные и даже форс-мажорные (а это, я напомню, пандемия, СВО и сопутствующие им нарушение логистических цепочек, кратный рост стоимости стройматериалов, невозможность проведения полного обследования некоторых объектов), я прекрасно понимаю, что они мало интересуют наших инвесторов. Ведь эти люди доверяют нам свои деньги и ожидают своевременной и беспроблемной сдачи новых объектов в эксплуатацию независимо от обстоятельств.

Однако из каждой совершенной нами ошибки мы делаем выводы и потому не повторяем их вновь. Например, поняв, что у нас есть проблемы с шумоизоляцией, мы от объекта к объекту совершенствовали наш «стеновой пирог», проверяя каждую новую систему шумомером и достигнув на последних объектах показателей, близких к идеальным.

Делая дизайн первых объектов самостоятельно и интуитивно, дальше мы привлекали к работе уникальных специалистов, поэтому интерьеры наших отелей с каждым разом становились все функциональнее, удобнее и красивее. И так во всем: у нас качественная мебель, продуманная эргономика, высокий уровень отельного сервиса и, как следствие, – довольные гости, которые возвращаются к нам снова и снова.

Чтобы сделать успешную компанию, нужно стать либо первым, либо лучшим, либо иным. Нескольким моим проектам повезло стать первыми. Это и агентство интернет-маркетинга, которое начало разрабатывать и продвигать сайты одними из пионеров на рынке, и производство стрип-лент, брендированных конфет и шампанского. Но там нам не удалось стать лучшими, а низкий порог и простота входа в эти ниши способствовали быстрому росту конкуренции.

В проекте же Inreit нам выпала уникальная возможность стать первыми в своей нише и за счет уникальных локаций и высокой доходности каждый год становиться лучшими для наших клиентов. А сейчас, запуская новое направление ЗПИФов, мы сможем стать иными, то есть делать то же самое, но по-другому. Порог входа в этот инвестиционный инструмент дает возможность практически каждому желающему стать собственником небольшой доли отеля, поскольку ее стоимость будет начинаться от 100 тысяч рублей, при сохранении всех плюсов доходной недвижимости: капитализации на уровне 15–25 % годовых, дивидендной доходности 10–12 % и хорошей ликвидности. Таким образом, мы уверенно развиваемся на рынке доходной недвижимости, одними из первых разработав новую модель редевелопмента, демонстрирующую отличную доходность, и выпуская новые продукты, позволяющие нашим инвесторам получать стабильный пассивный доход.

А куда же я сам вкладываю личные средства? Начиная с 2016 года, я поставил себе цель: тестировать хотя бы по одному инвестиционному инструменту в год, чтобы определить для себя наиболее эффективные и на основе них сформировать портфель. И вот какие результаты я получил за прошедшие семь лет:

1) 2016 год – первая инвестиция: покупка коммуналки площадью 82 м2 в ипотеку, деление ее на пять студий, сдача в долгосрочную аренду.

Плюсы: относительно небольшой порог входа (порядка 3,5 миллионов), отличная доходность для недвижимости (16 % годовых), капитализация на уровне 15 % годовых. Минусы: доход все же не пассивный – требовалось время на поиски новых арендаторов, приходилось улаживать проблемы с соседями и решать бытовые вопросы.

2) 2017 год – три коммуналки, разделенные на 16 студий и переданные в управление своей же УК для посуточной сдачи туристам. В этом случае я выступал в двух ролях: первая – инвестор, вторая – руководитель УК.

Плюсы инвестора: абсолютно пассивный доход, прозрачная отчетность в режиме реального времени с помощью личного кабинета, в котором видно загрузку, стоимость каждой брони, итоги работы за весь период сотрудничества, хорошая доходность для недвижимости (13 % годовых), капитализация на уровне 15 % годовых. Минусы: сложности с согласованием перепланировки.

3) 2018 год – две квартиры «на котловане»[37], в 500 метрах от крупнейшего федерального онкологического центра РФ в пригороде Санкт-Петербурга. Идея: сделать из двух квартир пять апартаментов и сдавать пациентам центра и врачам, регулярно приезжающим на обучение и повышение квалификации. Рядом с центром гостиниц не было вообще. Люди размещались на окраине Питера и ездили в больницу на общественном транспорте либо селились в очень посредственных квартирках, в старых домиках в ближайшем городке.

Плюсы: невысокий порог входа (квадрат на этапе котлована стоил 60 тысяч рублей), отсутствие сезонности и равномерная круглогодичная загрузка, хорошая прогнозная доходность на уровне 15 % годовых. Минусы (выявились после сдачи объекта в эксплуатацию): категорически отрицательно и агрессивно настроенные жильцы дома и ТСЖ, активно препятствующие такому формату использования квартир, несмотря на