Через тернии к звездам. История создания самой большой сети апарт-отелей. Начало - Кирилл Александрович Кудинов
8) 2022 год – инвестиции в недвижимость Турции.
Вы помните, что в сентябре 2022 года, на фоне резко растущего интереса к недвижимости некоторых дружественных стран, я отправился в Турцию изучать местные предложения. Основной вывод из этой поездки: в Турции нет модели, аналогичной нашей. Апартаментами там называют квартиры, расположенные в апарт-комплексах с очень хорошей инфраструктурой (сауна, спа, бассейн, кафе, спортплощадка, мангал, парковка и так далее), но возможности сдавать посуточно такие объекты там нет. Поэтому – только долгосрок и доходность 5–6 % годовых. А вот капитализация некоторых объектов доходит до 30–40 % годовых, а в особенно уникальных случаях может превышать этот порог.
Прокатившись по объектам компании Expert Property, я решил поэкспериментировать и купить апартаменты в небольшом, очень перспективном комплексе в уникальной локации. Городок Финике, расположенный в 80 километрах от Анталии на берегу Средиземного моря, до недавнего времени был аграрным центром, где выращивали бананы, апельсины и другие фрукты и овощи. Некоторое время назад администрация города решила передать несколько сельскохозяйственных земель девелоперам, чтобы привлечь туристов и вдохнуть жизнь в тихий городок.
На одном из таких участков, на первой береговой линии, компания Expert Property начала строительство роскошного апарт-комплекса с шикарным видом на море. С учетом того, что регион только начал развиваться в туристическом плане, стоимость юнитов была здесь очень доступной, а годовая рассрочка и гарантия роста цены – 35 % годовых – не оставила у меня сомнений. Вариант оказался действительно интересный. К сожалению, количество таких предложений ограничено и, как правило, реализуется на закрытых продажах.
9) 2023 год – субаренда, флиппинг.
Про субаренду коммерческой недвижимости я узнал от моего одноклубника из бизнес-сообщества «Вместе». Идея этой модели заключается в том, чтобы снять большую коммерческую площадь в месте с хорошей проходимостью, разбить ее на несколько маленьких и сдать по более высокой цене метра. Владимир нашел для меня помещение площадью 290 м2 в центре Петербурга стоимостью 390 тысяч рублей в месяц. Разделив его на две части, через некоторое время мы сдали его по частям за 435 тысяч рублей. Ежемесячная дельта[38] – 145 тысяч рублей.
Плюсы: при относительно невысоком для недвижимости пороге входа очень высокая доходность, ремонт делается за счет покупателей, поэтому из дополнительных затрат – только установка перегородки и дополнительного санузла, долгосрочные договоры с симметричным ежегодным удорожанием делают инструмент достаточно стабильным. Минусы: подходящих под такой формат достойных объектов практически нет, а если что-то и появляется, то максимально быстро сдается, кроме того, существует риск длительного поиска арендаторов.
10) Также в этом году я решил протестировать флиппинг – покупку квартиры в максимально убитом состоянии по цене ниже рынка, с тем чтобы провести там ремонт, целиком обустроить и перепродать уже полностью готовый к проживанию объект.
Плюсы: квартиру можно купить в ипотеку, замораживая минимум собственных средств, а свое мебельное производство и строительные наработки дают возможность делать недорогой качественный ремонт и обустройство. Минусы: с учетом сегодняшнего состояния рынка жилой недвижимости есть риски длительной продажи.
К чему же привели все эти мои эксперименты в области личных инвестиций? Да к тому, что я все же отдаю предпочтение студиям в трех- и четырехзвездочных апарт-отелях в центре. Вот каковы мои аргументы:
– Максимальная капитализация. Наши последние объекты выросли в стоимости за 2022 год на 30–35 %, что является абсолютным рекордом в моем инвестиционном портфеле.
– Высокая ликвидность готовых апартаментов. Юниты с прозрачной, подтвержденной доходностью, отработавшие несколько месяцев, продаются за один-два месяца.
– Стабильная загрузка и хорошая арендная доходность даже в самые аномальные периоды современной истории.
– Возможность сдачи как в долгосрочную аренду, так и посуточно.
– Постоянно растущий турпоток в Питер и Москву, обеспечивающий высокую загрузку апартаментов.
Именно поэтому такой формат инвестиций составляет 80 % моего портфеля. Остальная часть – эксперименты. Конечно, у потенциального инвестора может возникнуть вопрос, и наши клиенты его задавали и достаточно часто: зачем мне переплачивать за услуги управляющей компании, если я могу приобрести апартаменты и управлять ими самостоятельно? Казалось бы, в чем проблема? Купить два-три юнита, оборудованных замками с автономным доступом, нанять горничную, разместить на паре площадок объявление об аренде – и вуаля, доходность на треть больше.
Такой подход обычно вызывает у меня улыбку. Во-первых, самостоятельное управление – это не инвестиции, а бизнес, который занимает немало времени и нервов. В задачи УК входит: упаковка и сегментирование номеров, размещение на десятках площадок, коммуникация с гостем на всех этапах, решение любых возникающих в процессе проживания вопросов, уборка, техническое сопровождение, динамическое ценообразование, анализ конкурентов, финансовые отношения с поставщиками, маркетинг, стирка белья и многое другое. Ну а вишенка на торте – нештатные ситуации, а их, к сожалению, происходит немало. Расскажу всего лишь о трех подобных историях.
1) В 2018 году в одном из наших отелей на Петроградке на протяжении нескольких дней сотрудники наркоконтроля вели наблюдение за крупными наркоторговцами, заселившимися в один из наших номеров. Представители госорганов заселились в номере по соседству и прослушивали все разговоры преступников. Когда вся необходимая информация была собрана, нас вызвали на «поговорить» и попросили оказать содействие. Отель пришлось освободить на время задержания, постояльцам – побыть понятыми, а нам – несколько раз приехать на Литейный для дачи показаний. В результате было изъято четыре килограмма кокаина, а также выявлены соучастники преступной группы, которые должны были распространять запрещенные вещества по городу.
2) На Садовой, 28 (Апраксин двор) жилец не выехал из номера в период планового выселения. После продолжительных попыток достучаться до постояльца за дверью послышались признаки жизни. Гость очень невнятным голосом сообщил, что ему слишком хорошо, чтобы сейчас выезжать. Поэтому он останется на неопределенный срок. Когда в номер постучали вызванные управляющим представители правоохранительных органов, в комнате послышались звуки, похожие на быстрые сборы. Дальше – тишина. Администратор открыл двери. В комнате царил бардак, везде были следы бурного веселья. Через открытое окно было видно, как гость стремительно лезет на крышу. Полиция проследовала на мансарду, где у нас находятся коворкинг и наш офис. Буквально через несколько минут в одном из кабинетов послышался оглушительный грохот. Мужчина упал сверху, прорвав натяжной потолок, и приземлился на один из рабочих столов. Там его уже ждали стражи порядка. Как выяснилось, возможности безопасно спуститься с крыши он не нашел, поэтому прыгнул в трубу в надежде уйти через чердак. Но чердака не оказалось.
3) В большинстве коммунальных квартир
