Время в средневековом городе - Коллектив авторов

Это долгосрочное, наследуемое, отчуждаемое право пользования чужой землей для ее сельскохозяйственной обработки за ежегодное вознаграждение (canon, pensio). Пока такие платежи своевременно вносились эмфитевтом, земельный участок не мог быть отобран[630]. Отношения эмфитевзиса надежно охраняли как права собственника, так и права пользователя чужой землей, вложившего немалый труд и средства в обработку этой земли, именно поэтому данное право было долгосрочным; как правило, договор заключался на 99 лет с правом его перезаключения. Именно поэтому эмфитевзис являлся наследуемым правом: необходимо, чтобы потомки, пришедшие на смену умершему эмфитевту (понятно, что за 99 лет проходит не одно поколение), не потеряли право на чужую землю, приобретенное предками за немалые для того времени деньги. Это право являлось отчуждаемым, то есть могло быть продано другому лицу, способному, не нарушая прав собственника, взять на себя те же обязанности, что и прежний пользователь. Преимущественным правом покупки (то есть возможностью выкупить у эмфитевта право на пользование землей) обладал собственник земли, и о своем намерении реализовать свое право на отчуждение эмфитевт был обязан предупредить собственника заранее. При заключении эмфитевтического контракта оговаривались две суммы: цена приобретения права на чужую землю (уплачивалась при заключении, перезаключении или продаже эмфитевтического права) и размер ежегодного платежа. Существенным преимуществом эмфитевзиса для пользователя являлась неизменность размера ежегодного вознаграждения, то есть новый эмфитевт платил собственнику земли точно столько, сколько платил прежний, и ни в каком случае в течение срока договора собственник не имел права повысить эту плату. Так же неизменной должна была оставаться цена приобретения эмфитевтического права. При продаже земли, находившейся в пользовании эмфитевта, новый собственник был обязан сохранять неизменными все права пользователя[631].

Уже в юстиниановом праве эмфитевзис и суперфиций сливаются[632] и дают основу для новых форм поземельных отношений в эпоху Средневековья. Один из видов таких новых форм сохранил название, установившееся еще в римском праве, и также именовался эмфитевзис; «вечная аренда» – такое прозвание получила эта форма земельного держания. Эмфитевзис получает широкое развитие в Италии периода раннего Средневековья[633]. К XIIIXIV вв. такие контракты проделали значительную эволюцию. Это было связано с освобождением крестьянства от личной зависимости[634]. И если сохранялись прежние названия (ливелл, эмфитевзис), то содержание договора становилось другим. Исследование немецкого ученого Франка Тайзена целиком посвящено развитию эмфитевзиса в Северной и Средней Италии в XII в. Автор отмечает, что договоры эмфитевзиса показывают происшедшие там общественные преобразования и связанные с ними изменения в юридической практике, что выразилось (в духе того времени) в том, что формуляр актов был приведен в соответствие с римским правом[635].

Примером полноты такого соответствия может быть происходящий из Феррары, хранящийся в Государственном архиве Модены акт 1351 г. о передаче эмфитевтических прав на дом, крытый черепицей, собственником которого являлся монастырь Санта Мария ин Вадо, от одного пользователя другому[636]. Посредством этого акта сыновья и наследники Уберто де Сакрато, Франческино и Саламоне, наделяются теми же правами, какими обладала предыдущая пользовательница, госпожа Борга, вдова господина Джакопино, некогда прибывшего из Болоньи.

Акт передачи имущества на основании эмфитевзиса предоставляет братьям Сакрати право долгосрочное, наследуемое, отчуждаемое, с возможностью возобновления через 60 лет. Плата за возобновление договора 10 малых венецианских сольди, ежегодный взнос 4 малых венецианских сольди. Особо оговаривается порядок отчуждения прав на дом: если эмфитевты захотят продать свои права, они обязаны вначале обратиться к монастырю, который может выкупить права на дом на 5 процентов дешевле покупной цены. Эмфитевты могут продать свои права другому лицу только с разрешения монастыря и только тому лицу, которое не может нанести ущерб его правам. Нельзя продать свои права святилищу, высокопоставленному лицу, серву или рабыне. Если эмфитевты нарушают условия договора, они лишаются прав на дом[637].

Собственник земли также не свободен от обязательств по отношению к эмфитевтам. Это не только предоставление земли в беспрепятственное долгосрочное пользование, но и необходимость защиты их прав от посягательств третьих лиц. В рассматриваемом нами акте это выражено следующим образом: «ab omni persona, collegio et universitate auctoriçare et deffensare – выступать в суде и защищать от любого лица, коллегии и корпорации»[638].

Рассмотрим подробнее правомочия, предоставляемые эмфитевтам на основании данного контракта. Имущество предоставляется «ad habendum, tenendum, possidendum, ussufructandum, semper meliorandum in sexaginta annis advenientibus ad renovandum et quicquid sibi suisque filiis legitimis et descendentibus iure predicto placuerit faciendum – для обладания, держания, владения, пользования имуществом и его плодами, постоянного улучшения, для возобновления [прав] через шестьдесят грядущих лет и для совершения всего, что ему [эмфитевту], его законным сыновьям и потомкам угодно в рамках вышеуказанного права»[639].

Как уже было здесь отмечено, в период раннего Средневековья наряду с эмфитевзисом заметное место в Северной Италии занимает ливелл – долгосрочное, наследуемое, отчуждаемое право пользования чужой землей за ежегодное вознаграждение. Ливелл появляется только в Средние века, Древнему Риму такой вид контракта был неизвестен. Эмфитевзис и ливелл близки настолько, что это приводило в представлениях некоторых исследователей, например, Дж. Ченчетти[640], к их отождествлению. Формированию таких представлений могли способствовать болонские юристы. Так, например, в «Сумме» Роландина Пассагерия нет разделов, посвященных ливеллу, однако в рубрике об эмфитевтических контрактах находим следующее: «Et contractus iste secundum diversas terrarum consuetudines diversis nominibus nuncupatur. Dicitur enim emphiteosis precaria libellus census fictum et aliis pluribus nominibus – и этот контракт согласно обычаям разных земель именуется различными названиями. Ведь его называют эмфитевзис, прекарий, ливелл, ценз (census), фикт и многими другими наименованиями»[641]. Можно высказать предположение, что именно поэтому, имея в виду близость условий такого рода контрактов, Роландин не указывает для эмфитевзиса определенного срока предоставления недвижимости в пользование.

Тем не менее, отождествление эмфитевзиса и ливелла представляется неправомерным, поскольку различие, предоставляется ли имущество трем поколениям, как это обычно для эмфитевзиса, или, как в договоре ливелла, только на 29 лет, существенно. Срок ливеллярного контракта с правом его возобновления через 29 лет должен был предотвратить возможность приобретения ливеллярием земли в собственность по сроку приобретательной давности (30 лет в юстиниановом праве).

Здесь следует отметить, что в XIII–XIV вв., как об этом упоминалось выше, в Северной и Центральной Италии происходят кардинальные изменения, связанные прежде всего с освобождением крестьянства от личной зависимости. Все большее место среди сделок этого времени занимают новые виды договоров, связывавшие землевладельца, с одной стороны, и свободного труженика: арендатора или наемного работника с другой; построенные на принципе равноправия. Это сказывается