Через тернии к звездам. История создания самой большой сети апарт-отелей. Начало - Кирилл Александрович Кудинов

– А почему бы нам не повторить опыт Садовой? – спросил я Александра. – Давай и здесь спроектируем коворкинг.

– Ну смотри: апартаментов мы можем «нарезать» 18 штук, – начал прикидывать Александр. – И, в принципе, остается 600 метров на коворкинг. Получится где-то 80 рабочих мест. Но у нас пока нет финансовых показателей по первому коворкингу. Объект только готовится к вводу в эксплуатацию. А если что-то пойдет не так?

– Да, реальных данных пока нет, – ответил я. – Но я проанализировал конкурентов, и модель мы проработали с финансовым отделом. С учетом локации – все должно заработать идеально. Готовим коворкинг на вторую часть.

После этого я начал переговоры о покупке помещения на Александра Невского. Владельцами ресторана ожидаемо оказались китайцы, причем было их аж восемь человек. Все наши встречи проходили в этом самом ресторане при помощи переводчицы – русской девушки, которая почему-то играла на стороне китайцев и рьяно отстаивала их интересы. Наши будущие партнеры из Поднебесной очень жарко вели дискуссию между собой, выпивая чашку за чашкой китайского чая. При этом лица их не выражали никаких эмоций, а переводчица доносила до нас примерно 5 % всех обсуждений, которые сводились к тому, что скидывать цену партнеры не сильно хотят. Хотя я точно знал, что потребность закрыть сделку у них очень высокая, поскольку многим из них было необходимо возвращаться в Китай.

Учитывая состояние объекта и планируемый объем ремонтных работ, нам предстояло скинуть минимум 10 миллионов, и мы были намерены торговаться до последнего, но собственники стояли в такой глухой обороне, что иногда мне казалось, будто передо мной Великая Китайская стена. Наше бизнес-единоборство дошло до критической точки, а когда в нем вдруг возник какой-то дополнительный покупатель, я решил заморозить переговоры.

Впрочем, появление конкурента, вероятно, оказалось просто тактическим ходом, потому что через пару недель сотрудничество возобновилось, и мы достигли с китайскими братьями согласия: сбили в итоге цену на необходимую нам сумму, опустив стоимость до 82 тысяч за метр, что было на тот момент абсолютным рекордом по цене.

Буквально в двадцатых числах декабря мы внесли залог и заключили предварительный договор. Причем произошло это практически одновременно со сделкой на Блохина.

– Вот видите, ребята! Все получилось! – с воодушевлением и даже гордостью говорил Данил. – Все потому, что я над вами работаю! И одитор над вами работает! Вселенная и я все это сделали!

Мы с Еленой и Викторией понимающе переглядывались – эта саентологическая история стала доканывать нас окончательно. Но все же Данил был моим партнером, и я принимал его таким, какой он есть. Увы, из-за своей религиозности он здорово терял авторитет и доверие среди сотрудников.

После того как были подписаны предварительные договоры покупки Блохина и Александра Невского, мы объявили о потере «Большой Московской» штату Investa и 25 инвесторам этого проекта. Большинство из наших клиентов сочли, что предлагаемая нами замена не хуже прежнего предложения, особенно учитывая более низкую стоимость новых объектов. И только четыре человека предпочли завершить свое сотрудничество с нами.

Той осенью у нас было два праздника: в сентябре на Блохина и в декабре на Лиговском, когда мы открывали наши новые отели Port Comfort и прошли наши первые горячо ожидаемые классификации на три звезды.

Передача юнитов инвесторам – еще одна традиция Investa. Перед каждым номером мы натягивали красную ленточку, которую перерезали собственники апартаментов. Зайдя в них, наши инвесторы видели свою недвижимость именно в том виде, в котором студии предстанут перед глазами постояльцев: полностью обустроенные и укомплектованные номера. В каждом юните нового хозяина ждали шампанское, фрукты и сертификаты.

– Да быть того не может! – восхищался один из инвесторов на Лиговском. – Как вам удалось из этой бетонной коробки с жестяной крышей и тремя окнами-бойницами сделать такое чудо?

Этап передачи апартаментов новым хозяевам – один из самых интересных и радостных моментов нашей работы. Очень приятно наблюдать лица клиентов и слышать их восторженные речи. Ведь в первый раз они видят объект в состоянии близком к аварийному, а через несколько месяцев приходят принимать уютный, функциональный и полностью готовый к сдаче номер, который уже через несколько дней начнет приносить им пассивный доход.

Огромный плюс нашей модели редевелопмента состоял в том, что мы выкупали уже построенные здания и проводили только внутренние работы, что давало нам возможность вводить объект в эксплуатацию всего за несколько месяцев, в отличие от застройщиков, которые строят с котлована и запускают объект через несколько лет после начала стройки.

К концу года я начал еще один проект. Моих знаний и скиллов в инвестиционной недвижимости накопилось так много, что я решил сделать учебный курс по созданию доходной недвижимости для начинающих инвесторов. К этой идее я с удовольствием привлек Данила, который начал все больше выходить из операционки. Более того, даже попросил его заняться этим проектом самостоятельно, потому что видел, какое удовольствие приносят ему выступления, и он произносил не только грамотные, но и красивые речи.

Данил сделал первый успешный запуск – набрал 15 учеников-инвесторов с чеком от 40 до 150 тысяч рублей. Это был отличный старт, и мы решили развивать проект дальше.

Так заканчивался непростой 2020 год. Несмотря на все его катаклизмы, по итогам года мы «сделали» 710 миллионов рублей – на 70 миллионов больше, чем в 19-м. Также запустили 15 объектов, наш номерной фонд достиг 325 единиц. Провели реновацию 2433,8 квадратных метров, классифицировали на три звезды отели на Лиговском и Блохина. Обеспечили нашим инвесторам доход на уровне 6 % за счет долгосрочной аренды – в то время, когда отельная индустрия была на грани краха, простаивая без туристов.

Ну а главное – мы не сломались в этот тяжелый период и пережили его. Причем пережили достойно.

Глава 15

Хорошие времена

Несмотря на успехи компании, настроение наших инвесторов трудно было назвать хорошим. Их доходность с 12,7 % процентов в 2019 году упала в два раза в 2020-м. Поэтому, ставя себе цели на год грядущий, мы с Данилом в первую очередь обсуждали именно этот вопрос.

Как всегда, наше оперативное планирование проходило в красивом панорамном ресторане. На этот раз в «Парусах», в Толстовском сквере.

– Дань, пандемийные ограничения понемногу отменяются. Надо планировать наем штата в УК и подготовку к сезону. Надеюсь, в этом году он будет.

– Да уж… Бо́льшая часть инвесторов с пониманием относятся к показателям. В отличие от многих, мы смогли обеспечить доходность даже в таком