Через тернии к звездам. История создания самой большой сети апарт-отелей. Начало - Кирилл Александрович Кудинов
Я, как мог, сохранял спокойствие в команде, пытался придать той обрушившейся энтропии хоть какой-то порядок. Но тут ко мне ворвался Даня в нервном состоянии и с лихорадочным блеском в глазах.
– Кир, это финиш! Надо отказываться от «Херсонской»! Мы ее ставим на стоп!
– Что случилось? – невозмутимо спросил я.
– Как что?! Да сейчас вообще хрен пойми, что будет! – волновался Даня. – А у «Херсонской» ценник – миллиард! Ты вообще врубаешься, сколько это – мил-ли-ард? Как ты собираешься выплатить в июне 120 миллионов?
– Будем продавать, – пожал я плечами.
– Нет! Это точно не наш вариант! – кипятился Даня. – У нас еще «Садовая» не продана! Ты нас опять без денег оставишь!
– Дань, я не могу «съехать». Я человеку слово дал, – спокойно ответил я. – У Василия Ивановича другой клиент был, готовый весь объект купить. А он отказался в нашу пользу. Я не могу его подставить! К тому же мы с таким трудом договорились на то, чтобы оставить такие же условия сделки, как и до СВО.
– Да?! А меня ты можешь подставить?! – почти кричал Даня.
– Дань, успокойся, – попытался я вразумить его. – Пойми, «Херсонская» – это наш новый флагман. «Четверка» на 10 тысяч метров! Мы сделаем лучший апарт-отель, и не только по сети, но и в городе.
– Да ты что, вообще не врубаешься? – смотрел на меня круглыми глазами Даня.
– Ну почему же?! – пожал я плечами. – Мы в жопе не в первый раз! У нас каждый год очередное испытание, и каждый год мы выруливаем и становимся сильнее. Знаешь, перефразируя Фрейда: величие компании измеряется масштабом решаемых ею проблем. Вывезем эту фигню – станем непотопляемыми.
– Кир, алле, у нас война! Кому теперь нахрен нужны твои апартаменты? – по новой завелся Даня. – Будет обвал продаж, кассовый разрыв, а потом банкротство. Все! Надо выходить из «Херсонской»! И срочно допродавать «Садовую»!
– Да успокойся уже. Все вывезем, – ответил я. – Ничего не надо срочно закрывать – «Садовая» идет нормально.
– Мне надо срочно достроить квартиру! – распалялся Даня. – Стройматериалы, вон, в три раза подорожали. Мне нужны деньги! Давай что-то решать!
– Дань, ты и так уже денег до черта из компании забрал, – пытаясь оставаться спокойным, сказал я. – Сколько тебе еще нужно на ремонт?
– Да блин, когда дело касается стройки, ничего прогнозировать нельзя, – в миг сдулся Даня. – По-любому все получается гораздо дороже. А сейчас вообще аут – половины материалов нет, а другие в несколько раз в цене подскочили.
– Сочувствую и понимаю, – ответил я.
– Короче, Кир, мне нужны деньги. Минимум четыре миллиона в течение недели, – «обрадовал» меня Даня. – И еще раз: давай выходить из «Херсонской» – она нас утопит!
– Нет, Даня, от «Херсонской» я не откажусь, – твердо сказал я. – Что делать с деньгами – подумаю. А что у тебя с твоими проектами? Доходы ожидаем?
– Ты что, прикалываешься? – изумленно посмотрел на меня Даня. – Ты думал, что я за три месяца на прибыль выйду? Только-только коммерческое предложение подготовил, еще в тему погружаюсь. Так что деньги жду только от Investa. Вся надежда на нее.
– Ладно, понял, Дань, буду думать, – кивнул я. – А что у тебя с перепланировками, процесс идет?
– Да не до них сейчас особо. Хватает чем заняться, – пожал плечами Данил. – К тому же там одни коррупционеры, а я с ними не могу общаться, ты знаешь.
– Дань, у нас все договоры из-за перепланировки просрочены, – сказал я. – Ты же понимаешь, что это репутационные потери. К тому же клиенты жалуются, что мы их не информируем о ходе дела. Это тоже ненормально.
– Да там без коррупции ничего не согласовать! – снова начал кипятиться Даня. – Сколько можно говорить: надо продавать жилой фонд.
– Хорошо, – кивнул я. – Может, ты этим и займешься?
– Нет, этим пусть твоя Investa занимается, – ответил Даня. – У меня сейчас более важные проекты.
– Я понял, Дань, – усмехнулся я. – Хорошо, мы забираем этот вопрос к себе и ищем нового подрядчика.
Конечно, этот разговор приятных эмоций мне не прибавил. Более того, я был обескуражен позицией Дани в сложной ситуации. И все же с обвалом продаж он накаркал.
С первых же дней СВО, когда доллар устремился вверх, люди побежали спасать свои деньги. Конечно, по традиции многие стали вкладывать в недвижимость. Колокол в нашем офисе не замолкал – у нас расхватывали просто все, что было. Влет пошла «Садовая», которая до этого буксовала с продажами. Начали брать и «Херсонскую». Разметали все, что было готово или находилось в высокой стадии готовности.
В феврале мы перевыполнили план на 50 %, а с середины марта наши продажи обвалились на 70 % – те, кто хотел спасти свои деньги, все уже купили. Если раньше мы делали 200 миллионов в месяц, то теперь стали продавать в лучшем случае на 60, что было для нас просто смертельно, поскольку при таком уровне продаж мы работали в минус и наращивали кассовый разрыв.
К тому же и «Херсонская» стартанула не так быстро, как хотелось бы, но тому были объективные причины. Как я уже говорил, на выкуп этого объекта мы брали год и еще год закладывали на реновацию. То есть первую доходность наши инвесторы получили бы через два года. А при той неопределенности и панике, которая царила на рынке весной 2022-го, такой долгий срок был отягчающим обстоятельством, которое, конечно, и влияло на динамику продаж «Херсонской».
Следующий удар пришелся на наши реновации. Цены на стройматериалы взлетели, мебель, сантехника – все стало стоить неимоверных денег. Начались санкции, и наши ремонтные работы оказались частично парализованы. Между тем в стройке у нас на тот момент были «Покровка», «Лиговка» и «Гривцова». Понятное дело, что взлет цен мы не могли переложить на плечи инвесторов, равно как не имели права отказаться от своих обязательств. Но новые расходы требовали порядка 40 миллионов рублей, что практически обнуляло нашу прибыль.
Остро встал вопрос, как быть с комплектацией номеров. Производители мебели вдвое подняли ценник и давали совершенно неадекватные сроки. И тут идею подала Виктория. Год назад, в 2021-м, когда мы отделывали
