Через тернии к звездам. История создания самой большой сети апарт-отелей. Начало - Кирилл Александрович Кудинов

Поначалу заполняемость у нас была небольшая, но я твердо верил, что туристическое лето мы отработаем на ура. Не только потому, что Катерина Соколова отлично работала и буквально вдохнула жизнь в нашу УК – я понимал, что, несмотря на любые катаклизмы, жизнь продолжается, и люди не будут все лето сидеть дома.

И действительно, туристический сезон 2022 года стал для нас драйвером дальнейшего развития. Границы фактически закрылись, авиабилеты по «дружественным» направлениям очень сильно взлетели в цене. Туристы стали осваивать внутренние маршруты, в том числе и Петербург, куда в этот год приехало восемь миллионов путешественников – на два миллиона больше, чем годом ранее. Всплеск был и в Москве – 19 миллионов туристов.

В конце июля мы запустили наш апарт-отель Port Comfort на Гривцова, 4. И как всегда, это был наш очередной лучший проект. И не только потому, что он находился в прекраснейшей локации – в километре от Эрмитажа, 700 метрах от Невского, 500 от Исаакия и в семи минутах ходьбы от станций «Садовая» и «Адмиралтейская», – но и потому, что на этом объекте нам удалось сделать отличный дизайн – с красивой большой входной группой, стильным лобби и уютными номерами. Наши труды по достоинству оценили инвесторы на торжественной сдаче объекта.

– Кирилл, да я бы сама здесь жила! – восторженно говорила одна из них.

– Слушайте, на этот раз прямо шикарно! – вторил ей другой инвестор.

– А мебель? Где вы заказали такую хорошую мебель? – удивлялся третий.

– Это мебель нашего производства, – с гордостью ответил я. – Отель на Гривцова – первый объект, который мы полностью укомплектовали сами.

– Ребята, да она же на порядок круче Ikea! – восхищалась наш инвестор.

– Мы старались, – ответил я. – Кстати, 48 кухонь для этого отеля мы сделали всего за 15 дней.

На Гривцова мы организовали первую точку питания и кофейню. Наши старания оценили и туристы – уже за месяц до ввода в эксплуатацию все номера были забронированы на месяц вперед.

Выплаты инвесторам на этом объекте были рекордными и достигали 100 тысяч за студию. Кстати, в 2022 году мы показали для наших партнеров доходность в 10,6 %, превысив цифры прошлого года на 1,2 %. В целом год СВО в управляющей компании мы закрыли хорошо, компенсировав многолетний кассовый разрыв, и даже вышли на небольшую прибыль.

Летом стали потихоньку восстанавливаться продажи и в Investa. К концу августа мы распродали почти всю «Садовую». Уходила и «Херсонская», правда, не так быстро, как мне хотелось бы. Но залог в 120 миллионов рублей за нее я внес. Заработало наше мебельное производство и устаканилась логистика со стройматериалами. В общем, я понял, что девятый вал Investa и УК выдержали.

Московский объект на Покровке мы распродали, так что возникла необходимость в новом столичном объекте. Нашли мы его достаточно быстро.

Небольшое здание в полторы тысячи метров на Воронцовом Поле располагалось между Садовым и Бульварным кольцом в 200 метрах от станции метро «Курская» и одноименного вокзала, в двух километрах от Кремля, и отвечало всем нашим требованиям: отличное местоположение, достопримечательности в пешей доступности, отличное техническое состояние и удобная планировка.

Объект на Воронцовом Поле, 12

Скромная по нашим меркам площадь отвечала текущему моменту: на фоне геополитической бури московские собственники с большим скепсисом смотрели на длительные сроки продажи, а столичные инвесторы опасались за свою доходность в связи со СВО и хотели бы получить прибыль как можно быстрее. Именно поэтому – для снижения рисков невыхода на сделку – мы и искали небольшое здание, но в центре Москвы и с подходящей планировкой. И этот объект на Воронцовом Поле как раз и укладывался в нашу задачу. Конечно, внести в течение четырех месяцев залог в 50 миллионов и выйти на сделку было задачей непростой, но все же Воронцово Поле того стоило.

Объект мы разделили на 42 апартамента, планируя сделать там трехзвездочный отель, подписали договор с собственником и начали упаковку продукта, планируя начать продажи «Воронцова Поля» уже в конце осени. С большим трудом мы выбили семь месяцев на поиск инвесторов и сбор необходимой суммы. Таким образом, плановый выход на сделку был назначен на середину апреля 2023 года.

Параллельно я узнал, что на продажу выставляется вторая часть здания на Гривцова, 4. И это была очень хорошая новость, потому что первая часть, которую мы купили год назад, стала лидером по финансовым показателям и заслуженно считалась нашим лучшим отелем. Но вход в него был со двора, а теперь продавали как раз ту часть здания, где была очень красивая фасадная часть с огромными панорамными окнами и входом из переулка Гривцова. Мы начали переговоры и по этому объекту.

В общем, жизнь налаживалась, и я начал понемногу переводить дух… И планировать очередной отпуск. В этот раз я хотел совместить приятное с полезным.

С момента начала СВО у инвесторов сильно стал расти интерес к зарубежной недвижимости. Мне тоже стало интересно это направление, и я решил самостоятельно исследовать новый формат инвестиций. Для этого запланировал поездку по странам, вызывающим максимальный интерес у покупателей. К тому же в это время мне позвонил мой приятель Игорь, который владел в Турции доходной недвижимостью. Он пригласил меня к себе посмотреть, как работают апартаменты, что называется, в жизни.

Объект на Гривцова, 4 (корпус 2)

– Кирилл, у меня приятель сейчас запускает новую локацию. Просто бомбический проект! – сообщил он мне по телефону. – Приезжай, посмотри, может, тебе есть смысл переключиться на продажи в Турции. У вас же там черт знает что происходит.

Я решил воспользоваться его предложением, а заодно заехать и в Грузию, где тоже набирала популярность инвестиционная недвижимость. В этой поездке я планировал сделать видеообзоры о том, как работают грузинские и турецкие апартаменты, и, конечно же, понять самому, стоит ли заходить в эти страны. Билеты я взял на 25 сентября, а 21-го объявили мобилизацию. Поездку я решил не отменять, но последствия этого события незамедлительно начали сказываться на деятельности Investa.

Снова началась паника, люди вновь побежали: одни спасаться от мобилизации в сопредельные страны, другие – вкладывать оставшиеся деньги в зарубежную недвижимость. И опять у нас обнулились продажи.

А между тем ситуация была патовая: «Херсонская» шла тяжело, за «Воронцово Поле» мы внесли задаток и готовили объект к продажам, шли переговоры по новой части «Гривцова», заканчивался ремонт на Лиговском, 29. Останавливаться было нельзя. А куда идти, если ближайшую перспективу было невозможно предсказать?

Десятки тысяч