Через тернии к звездам. История создания самой большой сети апарт-отелей. Начало - Кирилл Александрович Кудинов

Но основным вопросом, который меня тогда беспокоил больше всего, оставалось «Воронцово Поле». Условия, которые нам удалось согласовать, были очень тяжелыми. Во-первых, 15 миллионов штрафных санкций за просрочку договора. Во-вторых, 20 % на остаток задолженности по объекту с ежемесячной оплатой. Таким образом, к ежемесячному платежу в размере 17 миллионов добавлялся еще и процент в размере 3,2 миллионов рублей. Такие условия делали проект не просто малоприбыльным, а убыточным. Но самое печальное в этих договоренностях было то, что стройку мы могли запускать только после выкупа всего объекта. А это означало, что продавать его будет максимально тяжело, ведь инвесторы в таком случае получат готовые юниты только через два года. Такой срок мало кому интересен. Более того, инвесторы, который уже приобрели студии в этом отеле и прождали несколько месяцев выхода на сделку, вряд ли станут ждать так долго и вынуждены будут запросить возврат. Вариант, как я уже упоминал, у меня оставался только один – выкупить здание в ипотеку и начать ремонт в самое ближайшее время.

Глава 20

Последний рывок

Идею с ипотекой я рассматривал еще несколько месяцев назад и даже разговаривал на эту тему с представителями «Сбера». Менеджеры банка положительно отреагировали на наш проект и были готовы рассмотреть финансирование. Но у «Сбера» было несколько неприемлемых для нас требований, из-за которых я поставил кредитование на паузу. Во-первых, проектное финансирование: банк предлагал не просто выкупить здание на кредитные средства, но и оплатить стройку. Для нас это означало начисление повышенных процентов, то есть вместо 12 % годовых с 250 миллионов мы должны были платить 12 % с 500 миллионов. Во-вторых, первоначальный взнос в 30 % – с учетом проектного финансирования 150 миллионов рублей. Таких денег у меня, конечно, не было. В-третьих, достаточно длительный и бюрократизированный процесс одобрения без гарантии результата. Взвесив все за и против, сотрудничество с первым банком страны я решил отложить до лучших времен.

Были и другие попытки выстроить диалог с финансовыми учреждениями, но они тоже не дали результата. Банки требовали максимально расширенную финансовую и бухгалтерскую отчетность, дополнительные объекты недвижимости, которые нужно было внести в качестве залога. Кроме того, не всем банкирам нравилась наша модель. А те, кто готов был с ней работать, просили «дополнительную мотивацию» для повышения вероятности одобрения. Такой расклад мне не подходил, и я стал поднимать свои связи в банковских структурах. Через пару недель мне удалось найти Егора – человека, который «помогал» получать кредиты за комиссию, и хоть она была и не маленькой, для меня это был выход.

– Ну что, Кирилл, скоринг[36] ваша компания прошла успешно, и теперь я с полной уверенностью могу сказать, что кредит мы вам сможем одобрить, – сказал мне Егор на нашей встрече в ресторане в центре Питера. – Процедура займет две-три недели, так что к середине августа сможете купить свое здание.

– Егор, отличные новости! – обрадовался я. – Давайте поподробней по условиям.

– Тут все просто, – ответил он. – Мы сможем согласовать банковскую ставку на уровне 10–12 % плюс наша комиссия – еще 10 %. Если берете кредит лет на пять, то в итоге 12–14 % годовых получится. Таких условий больше нигде не найдете, а бонусом научитесь работать с банками и дальше сможете «одобряться» без посторонней помощи. Думаю, для вас это новый горизонт и отличные возможности дальнейшего развития.

– Ого, 10 %, конечно, очень много, – усмехнулся я. – Давайте пять и погнали.

– Нет, Кирилл. Комиссия у нас стандартная, и скидывать мы ничего не будем. Даже один процент, – покачал головой Егор.

– Жаль, конечно. Но ладно. Я готов заплатить за такой опыт и дальнейшие перспективы, – ответил я. – Но для меня принципиальны два момента. Возможность продавать апартаменты инвесторам из-под ипотеки и срок выхода на сделку. Мне нужно успеть до 18 августа.

– Это без проблем. До 18-го еще четыре недели. Более чем достаточно, – ответил Егор. – По продаже тоже проблем не вижу. Сделаем.

– Хорошо, Егор, давайте запускать процесс, – резюмировал я.

– Отлично, только сначала договор подпишем, – согласился Егор. – Для нас критично, чтобы наше вознаграждение вы перевели не позднее пяти дней после оказания услуги. Это мы отразим в договоре.

– Да, давайте. У меня тоже будет пожелание – оплата должна быть по безналу.

– Не вопрос. Договорились.

Успеть до 18 августа для меня было важно потому, что 19-го предстоял первый платеж по графику выкупа «Воронцова Поля» и выплата первого процента на остаток в размере 3,2 миллиона, которые платить в случае согласования ипотеки я очень не хотел.

В сделке по московскому объекту было еще несколько особенностей. Во-первых, лот состоял из двух зданий. Одно – 1350 квадратных метров, и именно оно подходило для нашего отеля. Второе примыкало к основному и было всего 150 квадратов. Его мы планировали продать целиком под ресторан или другие цели. Во-вторых, согласуя столь длительный период рассрочки, собственник настоял на привязке итоговой цены к доллару, так как видел риски существенного повышения стоимости валюты, а поскольку жил он за границей, то выручку от продажи планировал переводить именно в доллары. Единственное, что нам удалось согласовать, – пересчет стоимости сделки только в случае, если курс увеличится на пять и более процентов. Доллар мы зафиксировали по 90,4 рубля. Таким образом, если на день покупки его стоимость будет до 94,9 рублей, то мы покупаем здание ровно за 200 миллионов. Если 95 рублей, то доплата будет уже 9,2 миллиона. Риск для нас был огромный, но иначе собственник отказывался подписывать новый договор.

В конце июля мы подписали договор с посредником и приступили к согласованию ипотеки. Работа пошла очень бодро. Егор познакомил меня с Алексеем – парнем, который представлял мои интересы в банке и сопровождал на всех этапах подготовки ипотечной сделки. Кстати, Алексей оказался самым приятным и клиентоориентированным банковским сотрудником, с которым мне довелось поработать. За несколько дней он помог нам подготовить весь пакет финансовых документов, сделать оценку здания и согласовать его в банке, молниеносно решая любые возникающие вопросы. В результате за две недели до дня X – 18 августа – нам одобрили 148 миллионов. Дело оставалось за малым: первоначальным взносом. Для покупки здания нам было необходимо еще 67 миллионов, из которых 52 – первоначальный взнос, а 15 – оплата посреднических услуг. С учетом того, что покупатель на маленькое здание у нас был, недостающая сумма составляла всего 27 миллионов. Я решил действовать проверенным методом и опубликовал пост о привлечении целевых займов под 18 % годовых в социальных сетях, а также поставил Даше Чесноковой задачу связаться с нашими постоянными клиентами, которые уже