Через тернии к звездам. История создания самой большой сети апарт-отелей. Начало - Кирилл Александрович Кудинов

Утром 15-го я открыл курс биржи на экране телефона и до вечера 17-го больше его не закрывал: доллар продолжал стремительно падать, и это давало надежду. В 11 часов ЦБ объявил новую ключевую ставку – 12 %. Рост составил 3,5 %. Все аналитики сходились на мысли, что это поможет стабилизировать рубль. Но по факту после повышения ставки падение курса остановилось и начался рост. Не такой стремительный, конечно. Но ждал я совсем другого и не понимал, как такое может быть. К концу дня рост сменился падением. На 16-е ЦБ установил 97,4 за доллар. Лед тронулся, однако мою проблему это не решало.

Всю среду 16-го числа я уже не отрывался от экрана телефона и в режиме реального времени следил за торгами. Курс то рос, то падал, а ближе к вечеру приблизился к ставке 95 рублей. Тем не менее на завтра, 17-е августа, ЦБ зафиксировал 96,7 за доллар. Для согласования даты сделки я набрал Дениса:

– Денис, добрый вечер! Я подтверждаю сделку на 18-е. Ждем вас к 11 в офисе банка.

– Да, Кирилл. Договорились. Вы уже подготовили курсовую разницу? – спросил он. – Ее нужно будет заложить в ячейку. На сегодняшний день это 13,4 миллиона рублей. Без этих денег сделку мы проводить не будем.

– Да, Денис, я помню условия договора. Но у меня есть ощущение, что курс будет ниже 95. Поэтому, думаю, обойдемся без доплат, – ответил я.

– Смело! А я вот так не думаю, – нехотя сказал Денис. – И, чтобы снять нервозную обстановку, предлагаю вам компромисс. Давайте уже отвяжемся от курса и зафиксируем доплату на цифре в 10 миллионов. Полагаю, это хороший вариант и для вас, и для нас. Ведь не исключено, что доллар завтра вернется к сотке, и вам придется доплачивать 20 миллионов. Сегодня резкого обвала курса не произошло, как прогнозировали аналитики, а завтра может случиться что угодно. 10 миллионов для нас приемлемая сумма, так что давайте ее зафиксируем.

– Нет, Денис. Не готов, – ответил я. – Доллар падает. Сейчас по бирже уже 95. И тренд явно нисходящий. Допускаю, что на пятницу курс будет ниже 95. Но успокоить нервы я не против. Давайте зафиксируем пять миллионов. Это приемлемая для нас сумма и для вас неплохая доплата.

– Нет, Кирилл. Это несерьезно, – отверг мое предложение Денис. – В таком случае выходим на сделку с привязкой к курсу.

– Хорошо, Денис, – спокойно произнес я. – Доверимся воле случая и настроению Центробанка.

17 августа стал для меня очередным моментом истины. Нервы были на пределе. Невероятными усилиями мы дособирали недостающие 40 миллионов. Параллельно я не отлипал от сводки биржевых торгов, которые были открыты у меня уже и на компьютере. Похоже, еще несколько дней назад с трудом представляемая фантазия начала становиться реальностью. С 10 утра курс пополз вниз. Падение было настолько стремительным, что несколько раз пробивало отметку 92 рубля, а ближе к 15 часам курс немного откатился до 93,5 рублей. В районе 16 часов ЦБ установил 93,7 за доллар на пятницу, 18-е. К вечеру мы собрали все деньги. Я испытал, кажется, весь спектр ярких, положительных эмоций. Это было просто что-то невероятное. За несколько часов курс рухнул на три рубля. И именно тогда, когда это было так необходимо. Так вообще бывает?

До самого конца дня продавец не выходил на связь. У меня стали появляться опасения, что он просто не прилетит завтра под каким-то вымышленным предлогом, но и тут обошлось. Ближе к 19 часам Денис сообщил, что в Питер приедет представитель с доверенностью и проведет сделку.

18 августа все прошло практически идеально. Юристы подготовили все документы, и с 11 до 13 в шикарном офисе банка мы подписали все необходимые договоры. Подача документов в МФЦ была назначена на 18:30. Для регистрации договора купли-продажи нам было необходимо иметь на руках все подписанные документы и подтвердить наличие 200 миллионов на аккредитиве – транзитном банковском счете. Свои 52 миллиона мы перевели еще с утра, а вот кредитные средства на момент завершения всех подписаний еще не поступили.

– В системе произошел сбой, – развели руками банковские сотрудники, – но наши айтишники работают над проблемой.

Ситуация вновь становилась аховой: ведь если деньги не придут до 18:30, то мы потеряем 3,2 миллиона. Нервозность от осознания этого факта охватила и Егора – его комиссия зависела от этого платежа. Он судорожно набирал чьи-то телефоны и требовал срочного решения вопроса.

К половине шестого все вздохнули с облегчением: деньги поступили. Регистрация в МФЦ основного здания прошла успешно, и уже через четыре дня право собственности на «Воронцово Поле» перешло на меня. Так прошла еще одна максимально напряженная сделка, и мы стали собственниками второго объекта в Москве, хотя я до сих пор не могу поверить и в удивительное падение курса, и в то, что за две недели мы собрали 67 миллионов рублей. Но это действительно произошло. Я выдохнул и вернулся к диалогу с Василием Ивановичем по «Херсонской».

Переговоры шли конструктивно. Мы договорились о партнерской реализации проекта на комфортных для обеих сторон условиях. Мне не нужно было выкупать здание на себя, аккумулируя миллиард рублей. Теперь наша задача – продавать апартаменты от лица собственника и параллельно проводить ремонтные работы. Это оптимальный формат, который позволит инвесторам максимально быстро принять готовые апартаменты и получать стабильный пассивный доход уже через год после начала стройки.

Сезон в управляющей компании также прошел на отлично. После продажи жилого фонда мы сосредоточились на наших больших отелях, повысили уровень сервиса, укомплектовали дополнительные услуги и завтраки, заключили новые договоры с туроператорами. В результате загрузка наших отелей достигала 97 %, а выплаты инвесторам были на уровне 70–120 тысяч с одного юнита. Туристы тоже по достоинству отметили наши нововведения, оставляя сотни положительных отзывов на бронирующих площадках.

Более того, к нам стали обращаться небольшие девелоперы и владельцы отелей с предложениями о партнерстве, в рамках которого нам в управление начали передавать строящиеся или неэффективные объекты. Такой формат сотрудничества отлично подходил для нашей управляющей компании, а опыта и компетенций у нас для этого было с избытком.

Жизнь снова стала налаживаться. Мы поставили перед собой новые цели и начали уверенное движение к ним, разумеется, как всегда, через тернии. Тем не менее самые сложные потрясения и неразрешимые задачи остались, кажется, позади. А это значит, что впереди нас ждут новые, еще более драматичные события. Но теперь я точно знаю: из любой ситуации можно выйти победителем. В этом