Через тернии к звездам. История создания самой большой сети апарт-отелей. Начало - Кирилл Александрович Кудинов

Я осознал, что за все свои 35 лет не думал ни о недвижимости, ни о пассивном доходе, ни об инвестициях. Так, может быть, пришло время поразмыслить над этим? Возможно, это именно то направление, которое я так долго и мучительно искал?

Глава 11

Смена орбитальной позиции

Размышляя над идеями Кийосаки, я пришел к выводу, что потерял очень много времени и возможностей, сосредоточившись лишь на одной части того самого «денежного квадранта». Все 12 лет своего предпринимательства я зарабатывал деньги и вкладывал их в бизнес. То есть вариант «деньги работают на тебя» я не использовал никак.

Увлеченный мыслями Кийосаки, я прочел все его книги и на поставленный им вопрос «Могу ли я построить трубопровод или должен всю жизнь таскать ведра?» ответил однозначно. А затем, вслед за Кийосаки, перелопатил большое количество литературы, связанной с пассивным доходом от инвестиций в недвижимость. Само собой, это были зарубежные источники – отечественного опыта в этой сфере тогда особо не было.

Иностранцы, в том числе Кийосаки, предлагали отличную модель: купить в ипотеку большой объект, сделать ремонт и сдать его в аренду. Такая модель с лихвой покрывала ежемесячные банковские платежи и приносила прибыль. Но дьявол, как известно, кроется в деталях.

Это в Америке можно было купить дом под 2–3 % годовых и получать 10 % годовых от аренды. В России на тот момент ипотеку давали под 12–13 %, доходность же от сдачи составляла максимум 7–8 %. Не нужно заканчивать кибернетический факультет Политеха, чтобы понять, что у нас такая модель не работает. Даже при условии, что капитализация объекта недвижимости в нашей стране растет неуклонно. Например, в центральных районах Санкт-Петербурга за последние семь лет она достигла 130 %. Это, конечно, здорово, но мне хотелось жить и получать доход здесь и сейчас.

И все же чем глубже я погружался в тему, тем больше меня вдохновляла идея о пассивном доходе от инвестиций в недвижимость. В конце концов, изучив матчасть, я поставил перед собой цель: со временем приобрести несколько объектов, сдавать их в аренду и достичь того самого варианта, когда «деньги работают на тебя».

Первым делом я подвел свой финансовый баланс, результаты которого, скажем прямо, оказались весьма бледными. Свободных средств у меня набралось всего полтора миллиона рублей. Теперь передо мной стоял вопрос: что я могу себе позволить на эти скромные для недвижимости средства? Я снова стал изучать рынок и понял, что у меня есть только два варианта.

Первый – купить студию в новостройке на окраине Петербурга. Такие лоты стоили порядка двух миллионов плюс еще тысяч четыреста на ремонт и мебель. Второй – комната в коммуналке в центре города. Ее цена начиналась от полутора миллионов, а вот сумма ремонта варьировалась – причем значительно – в зависимости от состояния жилья. Но зато коммуналка хорошо сдавалась.

Просчитав два этих варианта, я пришел к неутешительному выводу: моего бюджета явно не хватает. Однако даже этот факт не был для меня приговором: недостающую сумму я планировал заработать в «Астре» и немного занять у друзей. Поэтому продолжал искать свой инвестиционный объект. Когда я его наконец нашел и свел доходы и расходы, выяснилось, что игра все же не стоит свеч: доходность квартиры на окраине исчислялась пятью процентами в год.

Я снова начал думать и изучать отечественные стратегии в инвестиционной недвижимости – теперь уже с привлечением ипотечных средств. На тот момент российский опыт был собран на онлайн-курсах и YouTube-каналах, где инвесторы-практики, в основном москвичи, рассказывали о своих кейсах. Я купил несколько тренингов и начал изучать российскую модель. Достаточно много я почерпнул от Николая Мрочковского[18], идея которого заключалась в том, что нужно покупать большой объект, делить его на несколько маленьких автономных юнитов[19] и сдавать каждый по отдельности в аренду. Эта бизнес-идея в те годы была очень популярна в столице.

Московские предприниматели покупали в ипотеку большие двух-трехэтажные загородные дома недалеко от МКАДа с хорошей транспортной доступностью, а точнее – с удобными выездами на центральные магистрали или близкими остановками общественного транспорта. Делили особняки на 12–15 студий площадью от 12 до 17 квадратов, делали максимально бюджетный ремонт и буквально через пару-тройку месяцев сдавали их в долгосрочную аренду. Учитывая дорогую аренду в самой Москве, эти загородные студии, стоившие на 30 % ниже столичных квартир, разлетались как горячие пирожки. Стратегия была настолько успешной, что в Первопрестольной появились строительные компании, которые специализировались на возведении подобных доходных домов.

Из этих размышлений выкристаллизовалась основная моя стратегия, которая уместилась в четыре пункта:

1. Покупать нужно недооцененные объекты по стоимости ниже рынка: то есть объекты в плохом техническом состоянии с имеющимися юридическими сложностями в плане документов или проблем с проведением сделки.

2. Делить большие площади на маленькие и сдавать в аренду уже их – это приносит гораздо бо́льшую прибыль.

3. Делать практичный и недорогой ремонт: вложенные солидные суммы в отделку объекта несопоставимы с арендной доходностью и не гарантируют ее существенного повышения.

4. Объекты нужно покупать с привлечением ипотечных средств: банковский рычаг существенно улучшает экономику объекта, минимизирует потребность в собственных средствах и при грамотном подходе арендный поток превышает ипотечные расходы.

Итак, передо мной снова встал вопрос об ипотеке, но в банке меня ждал «холодный душ».

– Нет, мы не можем дать вам ипотечный кредит, – холодно ответила мне менеджер банка, в который я обратился. – Вы, как предприниматель, входите в число высокорисковых клиентов.

– Нет, мы не работаем с предпринимателями, – таким же ледяным голосом произнес менеджер в другом банке. – И неважно, что вы генеральный директор фирмы.

Что ж, это был удар, но не смертельный. «Если нет гербовой, будем писать на почтовой» – вспомнил я известную поговорку и прямиком двинулся к ипотечному брокеру.

– Да, банки неохотно работают с собственниками бизнеса, – объяснил мне брокер. – Частный предприниматель – слишком большой риск. Но я смогу согласовать вам ипотеку, хотя это потребует, скажем так, нетривиального хода.

– Я готов, – тут же ответил я. – Что вы подразумеваете под нетривиальным ходом?

– Вы должны устроиться на работу, причем задним числом, – ответил брокер. – Если вы будете наемным сотрудником, пусть и одновременно владельцем бизнеса, ваши шансы на ипотеку повышаются. Хотя, конечно, процент все равно будет выше.

– Намного? – спросил я.

– Думаю, удастся согласовать под шестнадцать процентов, – сказал брокер.

– Да вы что? – полезли у меня глаза на лоб. – Ипотека везде двенадцать процентов, ну в крайнем случае тринадцать!

– Ну, тут вопрос простой, – усмехнулся брокер. – Иметь или не иметь. Подумайте, посчитайте.

Я сел за расчеты и понял, что даже такие