Через тернии к звездам. История создания самой большой сети апарт-отелей. Начало - Кирилл Александрович Кудинов

Но с другой стороны, питерские коммуналки – это произведения искусства. В таких квартирах сохранились арочные окна и старинные витражи, невероятная лепнина и прекрасные изразцовые печи, семиметровые потолки, оригинальная немецкая сантехника, прекрасная плитка, уложенная по уникальной бесшовной технологии. И, конечно, красивейшая архитектура зданий.

С таким «багажом» коммуналка в историческом центре идеально укладывалась в выведенные мною правила приобретения инвестиционного жилья. Разумеется, речь шла не об отдельной комнате, а о выкупе целой коммунальной квартиры. Такие объекты продавались гораздо ниже рынка, поскольку в 99 % случаев находились в откровенно ужасном состоянии и требовали капитального ремонта. Вместе с тем они прекрасно «нарезались» на студии.

Но тут при ближайшем рассмотрении выяснилась одна очень серьезная проблема. Деление коммуналки на студии предполагало перепланировку всего помещения с переносом мокрых точек[20], поскольку я намеревался делать комнаты с собственным санузлом и кухонным уголком, в которых люди могли бы полноценно жить годами. Но моя забота о комфорте арендаторов сталкивалась с необходимостью согласования проекта и одновременно невозможностью этого сделать.

– Ваш проект можно согласовать только в том случае, если мокрые точки не будут находиться над жилыми помещениями, – сообщили мне в конторе по согласованию перепланировок. – То есть у вас есть только два варианта. Либо помещение располагается на первом этаже, либо на втором, но тогда под вами должно быть нежилое помещение – офис или магазин.

Вот так вырисовался мой будущий объект: трех-четырехкомнатная коммуналка в центре города, размещенная на первом или втором этаже, расположенная недалеко от метро и по пути популярных туристических маршрутов, в состоянии «чем хуже, тем лучше».

Я неторопливо начал поиски такого лота, попутно споря с друзьями относительно моего нового бизнеса.

– Кир, это мутная тема, – говорил мне Женя. – Если не пойдет, ты же попадешь на бабки.

– Очень рискованно, сын, – со скепсисом смотрел на меня отец. – Это же ежемесячные платежи. А если не будет арендаторов? Мне кажется, овчинка выделки не стоит.

И только моя любимая супруга Виктория была полностью на моей стороне, хотя тоже очень переживала:

– Кирилл, конечно, схема рискованная, но я в тебя верю. Я знаю тебя – ты все продумал до мелочей, иначе бы не начал. Но если ты решил, значит, ты уверен в своей победе.

– Спасибо, Вик, – с благодарностью посмотрел я на жену. – Ты всегда находишь нужные слова!

Слова Виктории меня действительно здорово поддержали и придали сил для движения вперед. Она права: риск серьезный, ведь у меня семья и двое детей. Но внутри меня крепла уверенность, что все получится.

Так к концу 2015-го моя новая идея окончательно оформилась и перетекла в практическое поле.

Тем временем подошли новогодние праздники, которые мы с Викторией решили провести в Индии. И не только потому, что в Питере был сезон под названием «грязь замерзла» (а в Питере всего три времени года – грязь намокла, грязь засохла, грязь замерзла), но и оттого, что мне требовалось перезагрузиться и очистить голову.

Поехали мы в Гоа – штат на западе Индии – туристическую Мекку и пристанище дауншифтеров, в котором уже побывали все наши друзья и настоятельно рекомендовали сделать это и нам.

Конечно, Индия меня восхитила – и климатом, и людьми, и архитектурой, и природой. Хотя поначалу я напрягся, когда на паспортном контроле увидел, что таможенники оформляют все документы вручную и на бумаге. Казалось, что я попал в 70–80-е годы, когда о компьютерах еще никто не слышал. Мои ощущения усилились, когда я увидел транспорт, на котором ездили индусы и предстояло передвигаться и нам. Машины и автобусы, выпущенные лет сорок назад, не вызывали доверия. Но, как оказалось позже, они весьма бодро бегали и находились в отличном техническом состоянии. В чем мы и убедились, доехав на таком доисторическом автобусе до нашего отеля.

Гостиницу мы выбрали самую дешевую, поскольку планировали осмотреться на месте и снять коттедж. Но в итоге наша программа была такой насыщенной, что арендовать дом мы попросту не успели. Да, если честно, и не горели желанием. Нас вполне устроил наш «однозвездочный» отель, где мы, по сути, только ночевали. Ну и любовались похрюкивающими свинками, которые с удовольствием валялись в луже во дворе гостиницы.

В Индии меня покорила местная кухня – все эти карри, роти, бирьяни, тандури, обжигающие своей остротой. Но фаворитом стал чай масала, который в каждом ресторанчике делали по-своему. Вроде ничего особенного – в молоке заваривается черный чай и добавляются специи: кардамон, корица, имбирь, черный перец и гвоздика. А вкус изумительный! Я, кстати, потом заказывал такой чай в самых дорогих ресторанах Петербурга, но, увы, вкус был совсем не тот.

В первый же день своих гоанских каникул я взял напрокат байк. Конечно, погонять с ветерком мне не удалось из-за большого трафика. Но все же мы с Викторией объехали многие пляжи Северного Гоа и осмотрели все местные достопримечательности. И каждый день обязательно начинали с рынка, где продавались свежевыловленные морепродукты. Там покупали килограмм громадных креветок и везли их в наш отель, где гостиничный повар творил из них шедевр в тандуре и подавал нам на ужин умопомрачительно вкусное блюдо. Кстати, стоили эти самые большие, когда-либо виденные мною креветки сущие копейки. Эту мечту гурмана я запивал восхитительным местным ромом Old Monk.

Ну а вершину наслаждения я испытал во время полета на параплане над Аравийским морем. Солнце, море, сумасшедшие виды – все это только усилило мое желание заняться инвестициями в недвижимость. Причем в таком объеме, чтобы я мог проводить на том же Гоа не 10 дней, а три-четыре месяца в году.

С тем я и вернулся в Питер, и с новыми силами принялся за поиски квартиры. И эти просмотры легендарных и ужасных питерских коммуналок достойны отдельного описания.

Когда я заходил в большинство квартир, то мне казалось, что на дворе не первая четверть XXI века, а как минимум послевоенные годы или же вообще блокада.

Бесконечная грязь в санузлах и кухнях создавала впечатление, что уборкой жильцы не занимались с момента въезда. Ржавые, изъеденные коррозией и текущие трубы в ванных и туалетах удивляли своей стойкостью. В одной из квартир на меня с потолка упал кусок штукатурки, в другой при мне осыпалась гипсовая лепнина, в третьей я наблюдал, как от стены отлетают куски глины, обнажая дранку – совсем как ту, что я в детстве делал с дедом. При этом во всех квартирах стоял отвратительный запах. И да, во многих из них я встречал маргинальный контингент. Собственно, именно поэтому коммуналки в Питере продавались дешевле рынка.

В конце концов я нашел квартиру недалеко от