Через тернии к звездам. История создания самой большой сети апарт-отелей. Начало - Кирилл Александрович Кудинов

Недели три я колесил по Ленинградской области в поисках подходящего особняка. К моему удивлению, достойных объектов было немало. Мне казалось, что я на верном пути: отличная природа, чистый воздух, тишина и в то же время близость к городу. Да я бы и сам не отказался пожить в таком особняке!

Наконец я нашел объект, который, как мне думалось, произведет революцию на рынке арендной недвижимости Петербурга.

Трехэтажный дом на хорошем участке с соснами располагался всего в 25 километрах от Петербурга. Встречать меня вышел седовласый мужчина с волевым лицом, одетый в военный китель без знаков отличия.

– Здравия желаю, Кирилл! – хорошо поставленным командирским голосом начал он. – Прошу! Пойдемте осмотрим мое семейное гнездо.

– Здравствуйте, Петр Алексеевич, – протянул я ему руку. – У вас тут такой воздух, что кажется, жить нужно на улице.

– Приветствую. Да, сосны корабельные тут просто пьянят! – ответил он, обменявшись со мной рукопожатием. – Я двадцать лет в Сибири служил, так даже там в тайге не было такого аромата.

– А здесь давно живете? – поинтересовался я.

– Увы, не жил вообще, – печально сказал он. – Построил дом для всей своей большой семьи, но, к сожалению, родового гнезда не получилось.

Дальше генерал-майор в отставке, что следовало из рассказа хозяина о своем прошлом, показал чудесный дом с просторными комнатами, большими окнами и сауной в цоколе. Особняк идеально соответствовал моим условиям: планировка располагала к разделу помещений на два десятка студий, ремонт требовался минимальный, а стоимость была ощутимо ниже рынка. Ну и локация была просто идеальной. Дом находился в небольшом городке Ленинградской области – Всеволожске, в десяти минутах ходьбы от станции электрички и остановки другого общественного транспорта. До КАДа на машине можно было доехать за 15 минут, а до центра Питера – за 40.

И я вновь сел за расчеты: 20 студий я планировал сдавать за 18–19 тысяч рублей. С учетом всех расходов и платежей по ипотеке чистая прибыль от генеральского особняка в случае полной загрузки составила бы 200 тысяч рублей ежемесячно. Такой вариант меня устраивал настолько, что я был готов влезть в долги, чтобы внести первоначальный взнос. В общем, я решил, что все звезды совпали и можно начинать атаку.

Но мне было уже 35 лет, поэтому я все же предпочел подстелить соломку. Прежде чем заключать сделку с генералом, я решил протестировать свою инвестиционную модель. Сделал фотографии дома, утопающего в соснах, с лучших ракурсов. Подобрал красивые снимки маленьких студий – примерно таких, какие я планировал «нарезать» в особняке – с классными интерьерами, кухонными уголками, спальными местами и зонами гостиных. Сочинил соответствующее объявление, которое звучало дословно так:

«В живописнейшем местечке около Всеволожска сдаются уютные студии со свежим ремонтом и всем необходимым для жизни за 20 тысяч рублей в месяц».

Вот такое убойное, на мой взгляд, предложение я выставил на «Авито» и «ЦИАНе» и положил рядом с собой телефон в ожидании непрерывного потока звонков.

Но прошла неделя, а мне не позвонил ни один потенциальный арендатор! Что ж, по закону рынка я снизил цену на две тысячи и переработал свое описание студий еще более талантливо и завлекательно. Только неделю спустя раздался долгожданный звонок.

– А можно поподробнее про ваш вариант? – лениво поинтересовался мужской голос в трубке.

– В получасе езды от Питера стоит прекрасный трехэтажный дом, десять минут пешком до электрички и маршрутки, – начал я рекламировать свой объект. – На участке сосны, зона барбекю, в доме сауна, только что сделан ремонт, никто не жил.

– А что с комнатами? – невежливо перебил меня голос.

– Несколько вариантов студий – от 12 до 16 метров, – вдохновенно продолжал я. – В каждой вся необходимая мебель и техника, включая холодильник и плиту, а также свой санузел.

– А цену скинете? – спросил голос.

– Слушайте, я вам фактически предлагаю однокомнатную квартиру в экологически чистом районе, а не в человейнике с идеальной слышимостью соседей! – слегка удивился я. – Вы семь дней в неделю двенадцать месяцев в году можете шашлыки жарить на завтрак, обед и ужин.

– Да это вообще не интересно! – недовольно ответил голос. – Я лучше в Девяткино нормальную квартиру сниму за 16 тысяч!

На этом наша беседа закончилась, не было и новых потенциальных арендаторов. Тогда я сбросил цену до 16 тысяч, но мой демпинг добавил только два звонка с примерно таким же содержанием беседы.

Что ж, итог был очевиден: моя инвестиционная идея, так хорошо работавшая в Москве, в Питере оказалась никому не нужна.

Почему так произошло? А потому, что в северной столице аренда была ощутимо ниже, и люди предпочитали снимать отдельные квартиры на окраинах, не прельщаясь свежим воздухом, прелестью малоэтажного строительства и клубным форматом жилья. Кстати, забегая вперед, скажу, что в дальнейшем идея со студиями в загородных особняках в Москве тоже умерла – законодатели ввели новую норму, которая запрещала строительство и эксплуатацию подобных вариантов на земельных участках для индивидуального жилищного строительства.

Итак, моя идея провалилась. Но я не унывал, а начал искать другие варианты. И вновь пришел к идее коммуналки.

Что такое питерская коммуналка, откуда вообще взялось это понятие? После революции 1917 года большевики много чего обещали народу, в том числе и улучшение жилищных условий. Но решили квартирный вопрос пролетариата за счет господ, которых просто-напросто «уплотнили», а потом и вообще стали выселять из их просторных квартир, располагавшихся, конечно, в историческом центре Петербурга.

В лучшем случае «бывшим» оставляли одну, максимум две комнаты. В остальных ставили перегородки и заселяли туда из расчета «одна комната – одна семья» представителей рабочего класса. Гегемоны громили уникальную архитектуру, ценнейшую мебель пускали на дрова, варварски вырывали голландские изразцы из каминов и печей. В общем, все как в той песне:

«Весь мир насилья мы разрушим

До основанья, а затем

Мы наш, мы новый мир построим:

Кто был ничем, тот станет всем».

Спустя несколько десятилетий практически весь центр Питера представлял из себя сплошную коммунальную квартиру. Конечно, с годами такое совместное проживание – а в одной коммуналке могло быть десять комнат, которые вмещали около сорока жильцов, – стало проблемой, а вскоре и бичом города. Настолько острым, что в 60-х годах прошлого века советские власти вынуждены были взять курс на расселение коммуналок. Однако и по сей день в них продолжают проживать тысячи петербуржцев.

Коммунальные условия иначе как ужасными назвать нельзя: прогнившие перекрытия и трубы, осыпающаяся штукатурка, комнаты порой вообще без окон, потрясающая слышимость. В общем, большая часть – это