Через тернии к звездам. История создания самой большой сети апарт-отелей. Начало - Кирилл Александрович Кудинов

станции метро «Лиговский проспект» в километре от Невского проспекта и Московского вокзала. Квартира после всех просмотренных мною коммунальных вариантов казалась просто объектом премиум-класса: она была достаточно чистой и в более-менее приличном состоянии. В ней жила одна большая семья, но родители, взрослые дети и внуки, как это часто бывает, не могли ужиться друг с другом, поэтому решили разъехаться.

Самый большой плюс этой квартиры заключался в том, что находилась она на бельэтаже. То есть расстояние от земли до окна составляло где-то два с половиной метра и, соответственно, прохожие не могли заглядывать внутрь. К тому же под жильем был подвал, так что количество и расположение мокрых точек законодательство не ограничивало. Площадь квартиры была 90 квадратных метров, что позволяло мне разделить ее на пять студий. К тому же у жилья был всего один собственник, что значительно упрощало оформление сделки. Конечно же, я поторговался и в итоге договорился об окончательной стоимости в 7 200 000 рублей.

Дальше я опять сел за расчеты. Квартиру я планировал разделить на пять студий по 16–17 метров и сдавать их в аренду по 25–27 тысяч в месяц, что приносило бы мне минимум 125 тысяч. Ипотечный платеж при моей драконовской ставке в 16 % составлял 78 тысяч в месяц. Таким образом, я все равно выходил в плюс почти на 50 тысяч.

Следующим этапом была, естественно, проверка моей гипотезы. Я вновь дал объявление на «Авито» с привлекательным описанием и ценой в гуманные 25 тысяч. На этот раз у меня был «Смольный» – звонки не прекращались. Тогда я поднял цену до 27 тысяч – звонков стало меньше, около пяти в день. Далее я задрал ценник до неприличных 30 тысяч – и тут тоже было по паре звонков в день. Что ж, моя идея оказалась не только вполне рабочей, но и очень привлекательной для рынка.

На третьем этапе я определял стоимость и масштаб строительных работ. Помня поговорку о том, что «хороший строитель – мертвый строитель», я провел тендер. Квартиру осматривали пятеро прорабов и каждый называл свою цену. Разумеется, разлет был ощутимый, равно как разнились и предложения по технологии ремонта. Я остановил свой выбор на Николае, простом парне с хорошим опытом в строительстве и адекватной стоимостью ремонта.

– Я бы хотел спуститься в подвал, это возможно? – спросил он, единственный из всех прорабов пожелавший его осмотреть. – Мы же будем прокладывать все коммуникации по новой. Мне нужно посмотреть, что там и как, чтобы оценить стоимость и понять, какие материалы нужны.

После посещения подвала Николай озвучил свои первые предложения. Внимательно выслушал мои и подкорректировал их дельными мыслями. Простота в общении и вдумчивый, серьезный подход к стройке произвели на меня хорошее впечатление. Поэтому мы ударили по рукам, и уже через два дня Николай представил смету, согласно которой стоимость строительно-ремонтных работ составляла 2 200 000 рублей.

С учетом первого платежа по ипотеке мне требовалось одномоментно три с половиной миллиона. Часть денег у меня была, другую я планировал занять. В сухом остатке – прогнозируемая доходность в 18 % годовых при том, что квартира фактически выкупала сама себя без моих дополнительных вливаний. Модель выглядела привлекательно, поэтому я стал готовиться к сделке.

17 марта 2016 года я подписал договор и стал обладателем трехкомнатной квартиры в 100 метрах от метро «Лиговский проспект», которая положила начало и стала днем рождения моей будущей компании Investa, в дальнейшем переименованной в Inreit.

Следующие три месяца прошли в ремонтных и интерьерных хлопотах. Дизайн наших апартаментов мы делали вместе с Викторией, что называется, «на коленке».

– Я думаю, что все должно быть просто, аккуратно и практично, – говорила Виктория, рисуя расстановку мебели.

– Согласен, нейтрально и функционально, – кивал я. – Но дешево и сердито.

А дальше мы с супругой ехали по магазинам и выбирали обои, мебель и текстиль. Само собой, мы понимали, что люди, арендующие жилье, относятся к нему не так щепетильно, как собственники. Поэтому не гнались за итальянскими диванами, европейской сантехникой и японской бытовой техникой. Более того, в будущие расходы мы закладывали траты, связанные с поломкой имущества и возможными косметическими ремонтами.

В итоге у нас получилось три студии по 14 метров и две по 16. Учитывая, что дом был дореволюционный с высотой потолков 3,4 метра, мы оборудовали в них второй этаж, где разместили спальные места. В каждом апартаменте был двухсекционный кухонный уголок шириной метр двадцать, с плитой и холодильником. В ванной имелись унитаз, раковина и душевая. В комнатах стояли диваны, столики, шкафы и телевизоры.

Скажу честно, что сначала меня смущали эти студии. Мне казалось, что жить в 14 метрах будет как минимум неуютно и тесно, но по окончании ремонта все сомнения рассеялись: апартаменты получились в самый раз – просто, функционально и удобно.

В смету мы, конечно, не уложились, и я достраивал объект при помощи трех кредитных карточек с 30-дневным бесплатным периодом. Погасить расходы я планировал с первого и последнего арендного платежа. Мотивация на поиск арендаторов была очень высокой: процент по картам колебался от 20 до 30.

Примерно за пару недель до окончания ремонта я выложил объявления о сдаче студий на «Авито» с тем, чтобы первые арендаторы заехали сразу же, без простоя помещений. Цену я поставил в 27 тысяч рублей в месяц. Пошли звонки, начались просмотры.

– Как необычно! – удивленно осматривалась девушка.

– А здорово! Все необходимое есть, и в буквальном смысле под рукой, – улыбался лохматый парень.

– Как непривычно! Интересный формат, – говорила, переглядываясь друг с другом, молодая пара. – Нам надо подумать!

– Класс! Я вам перезвоню через пару дней! – щелкал фотоаппаратом парень хипстерского вида.

Да, с первого раза мои студии никто не снял. Этот формат жилья тогда был редкостью в Питере. К моменту окончания ремонта у меня уже было три потенциальных арендатора, готовых въехать тут же. Но буквально за пару дней до старта аренды раздался звонок, который полностью изменил мои ожидания от первого инвестиционного проекта.

– Здравствуйте, меня зовут Иван, – представился мужской голос в трубке. – Я бы хотел посмотреть ваш объект и в случае, если он мне подойдет, готов снять целиком.

– О как! Очень интересно, – удивился я. – Жду вас завтра в два часа.

На следующий день Иван, молодой парень достаточно интеллигентного вида, звонил в квартиру на Черняховского. Я открыл дверь и показал ему свои студии.

– Прекрасно! Это как раз то, что нам нужно, – с воодушевлением сказал Иван.

– «Нам» – это кому? – осторожно спросил я. – И зачем вам одному пять студий?

– Смысла скрывать нет, так что скажу прямо, – начал Иван. – Мы с партнером снимаем квартиры на долгосрок и пересдаем их посуточно туристам. Сейчас у