Через тернии к звездам. История создания самой большой сети апарт-отелей. Начало - Кирилл Александрович Кудинов

– Ну что ж, Иван, печально, конечно, но что поделаешь – удачи, – протянул я ему руку.

Ситуация мне была понятна, поскольку я отлично помнил свой опыт с Виталиком и Артуром в «Петербургских квартирах» и понимал, что низкий сезон в этом бизнесе переживают далеко не все. Но беда была в том, что я уже привык получать 150 тысяч в месяц, из которых 72 были пассивным доходом. И, само собой, «падать», снижая цену, мне не хотелось.

Я снова дал на «Авито» объявление об аренде студий, но на этот раз с акцентом на посуточную субаренду. Увы, Иван был прав – низкий сезон давал о себе знать: за две недели на мое предложение откликнулось только три человека. И все трое пытались прогнуть меня по оплате, приводя аргументы, которые я отлично знал.

Я уже начал подумывать о том, чтобы сдавать студии посуточно самостоятельно, но тут ко мне пришел Андрей. Он, как и Иван, занимался посуточной сдачей жилья туристам, однако у него, видимо, дела шли лучше.

– Я не готов платить по 30 тысяч за каждую студию, – начал Андрей. – Это абсолютно нерентабельно.

– Да, но я не готов падать в цене, – отозвался я.

– Понятное дело, – согласился Андрей. – Но у меня есть предложение. В низкий сезон мы платим по 20 тысяч за студию, в средний исходим из 25, а в сезон поднимаемся до 45 тысяч.

– Интересно, – сказал я, быстро прикинув, что в итоге в среднем за год получатся те же 30 тысяч. – Пожалуй, я согласен.

Я подписал новый договор об аренде, но мысль о том, чтобы заниматься посуточной арендой самому, меня не отпускала. Более того, я начал понимать, что для претворения в жизнь таких планов мне нужна еще одна квартира.

Само собой, я пошел привычным путем – отправился обучаться на базовые курсы отельеров. Этот тренинг дал мне знания специфики бизнеса, понимание, как сдавать и обслуживать объекты, а также технологию деятельности Booking и Airbnb, которые уже вовсю работали на российском рынке и были там основным инструментом.

Дальше я посчитал свой пассивный доход с двух квартир. После всех вычетов, которые включали в себя не только ипотечные платежи, но и услуги администратора и горничной, чистый доход получался в районе 200 тысяч ежемесячно. В 2016 году это были очень неплохие деньги. Ну а потом все было как в фильме «Чародеи»: «Цель видишь? Веришь в себя? Препятствий не замечаешь!»

Но для главного рывка у меня, увы, не было самого важного – денег. Я только рассчитался по долгам за первую коммуналку, которая в общем и целом обошлась мне гораздо дороже полутора миллионов рублей. Я перебрал все варианты и понял, что только один человек может вложить несколько миллионов в незнакомый стартап с соблазнительными перспективами. Конечно, это был тот самый Артур, с которым так плачевно закончился наш совместный бизнес. Не раздумывая, я взял трубку и позвонил моему другу.

– Артур, есть тема покруче акций Apple! – с энтузиазмом начал я. – И это снова недвижимость.

– Хм, звучит неплохо, – прошелестел Артур в трубку. – Ты что, взял в аренду Зимний дворец?

– Нет, мы возьмем коммуналку, разделим ее на пять студий и будем сдавать их в посуточную аренду, – начал объяснять я. – Доходность 15 % годовых, а капитализация – еще круче! За последние 17 лет недвижимость в центре Петербурга выросла на 900 %. Работаем вдвоем, никаких Виталиков, доходы делим на двоих.

– Ну что ж, все это неплохо, – начал Артур. – Но знаешь, после наших «Петербургских квартир» у меня, как говорится, осадочек остался. Если ты не помнишь, то у нас не было дохода в низкий сезон.

– Есть такое дело, – согласился я. – Но мы будем работать по другой модели. Тогда мы платили конскую аренду за наши шикарные квартиры. Теперь у нас аренды не будет.

– Это как? – удивился Артур.

– Мы сами будем сдавать студии в аренду, – начал объяснять я. – Я все посчитал. Смотри, у нас получается в высокий сезон с каждой студии 70–80 тысяч рублей. Это порядка 40 % годовых. А в низкий сезон – примерно двадцать тысяч, и это – 6–7 %. Но в целом весь год даст 15 %. Не считая капитализации.

– Это аргумент, – на пару секунд задумался Артур, а затем ответил: – Мне интересно. А что со стройкой и управлением?

– Это я все беру на себя! – ответил я. – Все мои финансовые выкладки я тебе дал с учетом всех расходов. Со стройкой тоже проблем не будет – я уже такой объект делал, так что опыт есть. Сделаю все самым оптимальным образом и по себестоимости.

– А как будет выглядеть наше партнерство? – поинтересовался Артур.

– Ты входишь в объект со своими деньгами, – начал я объяснять. – Я беру ипотеку и выплачиваю ее. Часть твоих денег идет на первоначальный взнос, а другая – на ремонт и комплектацию номеров. Так что в итоге получается расклад 50 на 50.

– Пожалуй, Кирилл, я подпишусь, – обрадовал меня Артур. – Цена вопроса?

– Восемьдесят тысяч евро, – ответил я.

– Хорошо, я готов, – согласился Артур. – Правда, есть нюанс. Я сейчас на Ибице, а деньги в Мюнхене. Но самое главное, у меня закончилась российская виза.

– Черт, как не вовремя! – вздохнул я. – И как нам быть?

– Вариант у нас только один, – меланхолично сказал Артур. – Ты едешь к моей маме в Мюнхен, она даст тебе деньги. Только тут вот какой момент: через границу можно провезти всего десять тысяч. Так что тебе придется что-то придумать.

– Не вопрос, Артур, – отозвался я. – Обязательно придумаю.

– Вот и отлично, – сказал Артур. – Как придумаешь – прилетай. Маму я предупрежу. Да, Кирилл, ты там какой-нибудь договор сообрази и маме расписку черкани.

– Артур, узнаю твой неповторимый подход! – рассмеялся я.

– С деньгами я стал гораздо осторожней, – серьезно ответил Артур. – Но тебе я доверяю. Так что ты там сильно не заморачивайся с бумагами.

– По рукам, Артур! – сказал я и распрощался с другом.

План у меня созрел мгновенно. Я собирался забрать деньги в Мюнхене, сесть с ними на автобус и доехать из Германии через Польшу и Латвию до Эстонии, где жили мои родственники. Туда же я пригласил за свой счет двух моих друзей, с которыми планировал перевезти деньги частями.

Поэтому буквально на следующий же день я прыгнул в маршрутку и поехал в финскую Лаппеенранту, откуда за 30 евро долетел на лоукостере Ryanair до Мюнхена. Мама Артура оказалась приятной женщиной под стать сыну. В свои 80 лет она прекрасно выглядела, ходила на танцы, была поклонницей пеших прогулок и обожала немецкое