Через тернии к звездам. История создания самой большой сети апарт-отелей. Начало - Кирилл Александрович Кудинов

Конечно, я знал, что границы в Евросоюзе – понятие формальное, но все же за те 15 минут, пока шел досмотр нашего автобуса, я чуть не поседел. К тому же мои руки предательски задрожали, когда я увидел, что проверка происходит со служебными собаками. Но к счастью, кроме паспорта, пограничник у меня ничего не спросил.

Вечером я уже гулял с приехавшими по моему приглашению друзьями по Таллину, оставив деньги у своего двоюродного брата.

Утром мы сели на автобус, следующий в Питер. У каждого из нас было по 10 тысяч евро – по моим расчетам, этой суммы было достаточно на первый взнос на коммуналку. Оставшуюся сумму в два приема мне привез двоюродный брат, который приезжал в Питер по своим делам, а часть забрал я сам, когда мы путешествовали с Тимофеем по Европе.

Буквально на следующий день я начал поиски новой коммуналки и достаточно быстро нашел квартиру около метро «Горьковская». Конечно, не самый центр города. Но это Петроградка, и дом располагался всего в ста метрах от Петропавловской крепости. Рядом находится знаменитая котельная «Камчатка» – место, где работал и давал концерты Виктор Цой, а ныне там музей-клуб культового музыканта. Именно этой кочегарке Цой посвятил целый гимн:

«О-o-о, это странное место – Камчатка,

О-o-о, это сладкое слово – «Камчатка».

Но на этой земле я не вижу тебя,

Я не вижу твоих кораблей.

Я не вижу реки, я не вижу моста.

Ну и пусть».

Кроме того, от этой квартиры было три шага до Артиллерийского музея и недалеко до крейсера «Аврора». Полтора километра до Дворцовой через Стрелку и «Кунсткамеру». В общем, рай для туристов.

Квартира была тоже на первом этаже, такой же площадью в 90 квадратов, и стоила, после того как мы с хозяином поторговались, те же семь двести.

– Ого, а вы азартный человек! – услышал я от брокера, который оформлял мне ранее согласование первой ипотеки. – Не часто к нам каждые полгода за новой ипотекой приходят.

– Аппетит приходит во время еды! – пошутил я.

– Попробую снизить вам процент, – улыбнулся брокер. – Как постоянному клиенту.

Провернуть такой финт брокеру удалось, конечно, не без вознаграждения с моей стороны, но в итоге ипотеку мне дали уже не под 16 %, а под 13 %.

В ноябре 2016-го мы провели сделку по купле-продаже квартиры. Она прошла быстро и просто, потому что и на этот раз мне повезло: жильем владел единственный собственник. В квартире на «Горьковской» проживали мать со взрослым сыном, которые жаждали разъехаться. Поскольку люди были приличные, то и состояние квартиры оказалось относительно хорошим и не требовало взрыва гранаты перед ремонтом. Что мне подтвердил Николай, которого я снова пригласил делать ремонт на моем втором объекте.

Строительство мы начали сразу после Нового года. И поскольку дорожка уже была проторенной, ремонтные работы заняли всего три месяца. Так что к концу апреля – к началу высокого сезона – объект был готов.

Загодя, еще в начале месяца, я начал искать администратора для управления квартирой на «Горьковской», а в перспективе и студиями на Черняховского, которые я планировал забрать под свое крыло. Так в моем проекте появился Максим.

– Я управлял квартирами и хостелом, – рассказал он мне во время нашей первой встречи. – Хорошо понимаю и знаю, как работают Booking и Airbnb. И проект мне ваш очень нравится.

– Вот и отлично, – ответил я. – Приступай к работе.

День, когда я нанял первого сотрудника, пришелся на 7 апреля 2017 года и стал официальной датой рождения моей новой управляющей компании.

Работой Максима я был доволен. Он активно участвовал в координации финальных ремонтных работ, укомплектовывал номера посудой и постельным бельем. И главное, подключился к аренде, объявление о которой я, конечно, тоже дал заблаговременно. И потому с первого же дня работы отеля у нас была полная загрузка номеров.

В середине мая я разорвал контракт с арендаторами на Черняховского и перевел компанию в управление Максима. Таким образом, с мая 2017-го мы управляли уже двумя отелями. И тот сезон превзошел все мои ожидания: благодаря классным локациям у нас были очень высокие загрузки и чеки.

Когда я перебирал возможные варианты зимовки – Гоа, Таиланд или Бали, – в голове моей вспыхивали красочные картинки, будто я, словно заправский инвестор, буду расслабляться, считая свой пассивный доход. Но, как известно, хочешь рассмешить бога – расскажи ему о своих планах.

Как только пошел сезон, я четко понял, что у меня не пассивный доход, а второй полноценный бизнес: несмотря на наличие Максима и горничных, в дело пришлось впрягаться и мне, потому что потребовалась финансовая и бухгалтерская отчетность, появилась потребность в собственном маркетинге и продвижении. Нанимать под все эти нужды отдельных сотрудников было нерентабельно, поскольку сразу же возникал высокий зарплатный фонд. К тому же некоторые вопросы, как, например, коммуникация с соседями или подрядчиками, а также выполнение каких-то гарантийных работ или устранение технических неполадок, требовали моего непосредственного присутствия, а иногда даже и участия. Так что зимовку в Юго-Восточной Азии снова пришлось отложить.

В июле, спустя два месяца высокого сезона, я пришел к выводу, что моя модель работает крайне успешно. А в Питере еще так много коммуналок и миллионы страждущих посетить Северную столицу! Разумеется, решение брать третий объект было очевидным.

– Нет, ну это просто рекорд! – встретил меня изумлением мой банковский брокер. – Три ипотеки за один год у нас еще никто не брал! Безумству храбрых пою я песни!

– Ну почему же сразу безумству? – улыбнулся я. – Просто есть два вида ипотеки. В первом варианте она забирает у тебя деньги. А во втором – ипотечная квартира работает на тебя, принося арендный доход, который покрывает все кредитные расходы.

– И тем не менее ты отчаянный парень, Кирилл, – снова улыбнулся брокер. – Но я попробую выбить для тебя ипотеку. Думаю, все получится, учитывая твою шикарную кредитную историю.

Все действительно получилось и в третий раз. И я вновь окунулся в ужас питерских коммуналок в поисках своего идеального варианта.

Глава 12

Жизнь удалась!

Третий объект стал моим боевым крещением. В этот раз я столкнулся с питерской коммуналкой во всей ее беспощадности и кошмаре. Квартира находилась в таком состоянии, что у меня был только один вопрос: как люди вообще могут здесь жить? Напрочь прогнившие трубы и болтающаяся над головой электропроводка времен царя Гороха дополнялись большим числом собственников, которые находились между собой в состоянии войны. Имелись проблемы с