Через тернии к звездам. История создания самой большой сети апарт-отелей. Начало - Кирилл Александрович Кудинов

Поэтому, взвесив все за и против, я вызвал к себе Артема.

– Ну что, Артемий, «идем на Москву»! Держи чек-лист подбора объектов в столице, – поставил я задачу начальнику отдела подбора.

– Как будем работать? – спросил меня Артем.

– Ты предварительно подбираешь пять-шесть зданий и с Даней проверяешь юридическую чистоту. Я изучаю планировку, локацию и прикидываю «нарезку». Потом берем билеты на «Сапсан» и смотрим все глазками. Если все складывается – начинаем переговоры.

– А как же мы будем продавать, если у нас там нет офиса продаж? – удивился Артем.

– Будем собирать пул инвесторов и раз в две недели отправлять менеджеров в Москву на показ.

По такой схеме мы и стали работать. Конечно, я был шокирован качеством работы московских агентов по недвижимости. В Питере я привык, что ребята знали все досконально о здании, понимали его специфику, имели все необходимые на него документы и хорошо взаимодействовали с собственниками. А в Москве мне попадались агенты, которые не только не знали этого, но и вообще не могли связать двух слов, в том числе не желали вникать в тонкости процесса. Поэтому нашим ребятам приходилось работать в поте лица «за себя и за того парня».

Разумеется, поначалу у нас был психологический шок от московских цен. Если в Питере мы покупали квадрат максимум за 115 тысяч рублей, то в столице стоимость стартовала от 190 тысяч. Ну и конечно, поначалу, как я уже говорил, напрягал тот факт, что земля под зданиями находилась у владельцев в аренде, а не в собственности. Впрочем, по этой схеме работала вся Москва. Изучив возможные юридические риски, мы приняли арендную концепцию и успокоились на этот счет.

И все же разница между двумя столицами была огромная. Как-то я даже нашел время и свел все отличия в одно резюме.

• Динамика продаж. В Петербурге я и мои коллеги можем три-четыре месяца планомерно составлять шорт-лист и в результате подобрать отличный объект, не переживая, что кто-то выкупит его до принятия нами окончательного решения. Период выкупа хорошего объекта в столице обычно не занимает дольше одного-двух месяцев. Поэтому, пока мы собирали лучшие предложения, осмотренные нами ранее здания к завершению двухмесячного срока уже оказывались проданными.

• Следствие первого пункта: нежелание собственников ждать выхода на сделку больше двух месяцев, для крупных объектов – более трех месяцев.

• Компетентность агентов. Прежде думал, что московские цены на недвижимость, зарплаты и конкуренция обеспечивают высокий уровень агентского сервиса и погружения в специфику. На деле это не так. Многие агенты не понимают, что продают. Открывают дверь и основную часть времени молчат и слушают, как мои ребята ведут переговоры с собственником, обсуждая юридические нюансы объекта.

• Цена недвижимости в интересных локациях начинается от 200 тысяч рублей за квадратный метр и может достигать 300–350 тысяч. В Питере мы не отдавали больше 115 тысяч за квадрат. Кроме того, стоимость нотариальной сделки примерно в полтора раза выше, чем в городе на Неве.

• Подавляющая часть объектов в столице продается с юрлицом, у которого недвижимость на балансе. Это порождает дополнительные риски. Создает препятствия для выхода на сделку вместе с инвесторами. Усложняет систему управления имуществом. На сегодня указанная схема для нас малоинтересна. В Северной столице мы встречаем примерно 10 % таких предложений.

• Большинство отдельно стоящих зданий в Москве продаются не на собственной земле, как в Петербурге, а на арендованной. Поначалу меня сильно смущал этот факт, но, погрузившись с юристами в детали, мы поняли, что при должной проработке такая схема – рабочая и не несет в себе дополнительных рисков.

• Большое количество объектов и рабочих локаций. В Петербурге интересующие нас места под апарт-отели расположены в трех районах – Центральном, Адмиралтейском и Петроградском. Эти районы можно пройти пешком за 40 минут. Популярных точек притяжения туристов в центре Москвы много больше. Как и зданий, из которых можно выбирать.

• Столичные инвесторы готовы приобретать апартаменты в топовых локациях за 8–12 миллионов рублей. Желаемый порог цен в Питере чаще всего достигает 6–8 миллионов.

• В Москве менее выражена сезонность. В отличие от ориентированного преимущественно на культурный туризм города на Неве, столица выступает еще и центром делового и клубного туризма. Так что даже при более высокой стоимости апартаменты показывают здесь конкурентную доходность от аренды на уровне 9–11 %, а капитализация достигает 14–16 %.

• Минимальная конкуренция в комплексном подходе: подбор – реновация – управление. В то же время такой подход дает возможность инвесторам получать действительно пассивный и достойный доход за счет одного из самых надежных инвестиционных инструментов.

Учитывая все плюсы и непривычные сложности, довольно быстро – через два месяца – мы нашли искомый объект на Чистых прудах. Как и в Питере, в столице мы рассматривали исключительно центр в пределах Садового кольца. Здание на Покровке, 29 было всего в 530 квадратных метров, и «разрезать» его мы смогли только на 23 студии. Стоил этот объект 110 миллионов.

Объект на Покровке, 29

После отчаянных торгов нам удалось скинуть сумму до 100 миллионов и получить стоимость метра по 189 тысяч рублей. Что было очень неплохо для этой локации.

В конце 2021 года мы подписали предварительный договор и выставили «Покровку» на продажи по цене от 6,6 миллиона за апартамент. К сожалению, наш первый московский объект не обошелся без нехороших сюрпризов.

– Нам нужно провести экспертизу здания, – сообщил я собственнику на стадии переговоров.

– Это исключено, – резко ответил он. – У нас все помещение в аренде под офис. Если их собственник узнает о продаже здания – тут же съедут. Как вы понимаете, мне такой вопрос не интересен.

– То есть вы предлагаете мне купить кота в мешке? – спросил я.

– Не хотите – не покупайте, – пожал плечами собственник. – У меня он и без вас «влет» уйдет.

Я помнил наши «находки» на Садовой, и такой вариант меня откровенно не устраивал. И все же объект был очень интересен и не производил впечатления аварийного здания. Мы, как смогли, обследовали помещение и… решили рискнуть.

И, конечно, сорвали «джекпот»! После выкупа провели демонтаж, и перед нами предстала картина маслом: трещины в стенах, провисшие потолки, сгнившие деревянные полы.

– Так, на этом объекте, по первым прикидкам, нужно будет вкладывать дополнительные восемь миллионов при общей стоимости ремонта 38 миллионов. Это полное дно. Мы снова отработаем без прибыли. Давай попробуем продать этот объект целиком, без ремонта, и поискать что-то еще, – сообщил я Данилу.

– Да, и кто, интересно, купит