Через тернии к звездам. История создания самой большой сети апарт-отелей. Начало - Кирилл Александрович Кудинов

Купить «Покровку» действительно никто не захотел, и нам пришлось ввязаться в дорогостоящий и длительный ремонт, размах которого привел к задержке сдачи объекта аж на 10 месяцев.

Осенью 2021-го, вздохнув после эпичного «Лиговского», мы дополнили модель нашего бизнеса новой схемой. Впервые мы приобрели здание на торгах по банкротству, в которых раньше никогда не участвовали, поскольку продажа в таком формате предполагала выход на сделку только одного инвестора с определенным юридическим лицом, который тут же выплачивает всю сумму целиком.

Но объект на Гривцова, 4 был очень интересным: он находился в 500 метрах от Исаакиевского собора и в 700 метрах от Невского проспекта, у набережной Мойки, в непосредственной близости от Золотого треугольника.

Объект на Гривцова, 4

Начальная цена дома, площадь которого была 1280 квадратных метров, составляла всего 90 миллионов, или 70 тысяч за метр, что было просто невероятно для такой локации. По нашим расчетам, здание на Гривцова объективно тянуло по своим характеристикам на все 120 тысяч.

– Надо попробовать! – сказал я Данилу. – Да, цена на аукционе будет увеличиваться, но шанс купить такую жемчужину до 100 тысяч за метр все же есть.

– Согласен, вариант интересный, – кивнул Данил. – Но есть нюанс. Торги через две недели. Где мы найдем инвестора, который может вот так сразу выложить 100 миллионов?

– Будем искать! – повторил я фразу легендарного Сени Горбункова из «Бриллиантовой руки».

– Стоп! Кажется, я знаю, кто может подписаться под эту историю, – сказал вдруг Данил. – Помнишь ребят, которые выкупают участки земли, меняют их назначение и продают, укомплектовывая готовыми проектами? Те, которых мы как-то консультировали по апарт-отелям? Они планировали делать апарт-отель в Автово. Я с ними до сих пор тесно общаюсь. Попробую им предложить.

Знакомые Данила действительно заинтересовались предложением. Наша схема заключалась в том, что они выкупают на себя объект, мы тут же начинаем в нем реновацию и одновременно стартуем с продажами.

Ребята посмотрели Гривцова, 4, и этот вариант им понравился. Так, буквально в считаные часы до закрытия регистрации участников торгов, мы заявили о своем участии.

В день торгов один из наших партнеров по будущему проекту сидел у своего компьютера, поскольку по условиям аукциона участники работают в режиме реального времени. Само собой, мы с Даниилом находились с ним на связи. В торгах участвовали всего шесть компаний, цена повышалась с шагом в пять миллионов.

Наши инвесторы озвучили лимит по сделке в 120 миллионов рублей. И вот, к моменту достижения на торгах этой суммы, в них помимо нас остался только один кандидат.

– Так, парни, все, дальше мы идти не готовы, – сообщил нам инвестор.

– Дань, надо идти дальше, – сказал я своему партнеру. – Здание реально стоит больше. И мы точно можем позволить себе еще миллионов 10 сверху.

– То есть ты предлагаешь добавить к лимиту ребят оставшуюся сумму от себя? – уточнил Данил.

– Именно так, – кивнул я. – Даже при 130 миллионах апарты будут отлично продаваться и покажут необходимую доходность.

Мы предложили такой вариант нашим инвесторам, и они согласились. Наш конкурент сошел с дистанции на отметке 125 миллионов, на чем аукцион и завершился. Мы победили! Это был невероятный кейс, и первый же наш опыт работы на торгах оказался успешным. Здание в самом сердце Петербурга мы купили по цене 98 тысяч за квадрат, что существенно ниже рынка. Это был невероятный эмоциональный заряд. Конечно, мы понимали, что этот объект будет одним из лучших в сети, и незамедлительно приступили к его «упаковке».

Апартаменты были просто нарасхват: отдел продаж реализовал 12 студий за полторы недели. Об этом Данил с гордостью рассказал нашим партнерам на первой отчетной встрече:

– Ну что, партнеры. Мы отлично стартовали. За полторы недели приняли залоги на 12 студий, и есть еще много заделов. За два-три месяца точно все распродадим.

– Ребят, вы шутите, что ли? Вы о бизнесе вообще представление имеете? Вроде ж не в первый год в деле, – с изумлением посмотрел наш инвестор на Данила.

– Анатолий Борисович, что не так? Мало продаем? – удивился я такой реакции.

– Так, парни, придется вас поучить немного, – ответил Анатолий Борисович. – Если вы продали 12 студий за полторы недели, значит, цена явно занижена. Вы понимаете, что вы лишаете дохода нас и себя заодно? Срочно поднимаем цену на 15 % и смотрим на динамику. Нас устроит срок реализации проекта в шесть-восемь месяцев. Это означает, что достаточно продавать один-два юнита в неделю. Пятнадцать процентов дадут нам дополнительные 25 миллионов прибыли. Так что – вперед.

– А что делаем с теми, кто уже внес аванс? – спросил Данил.

– Уведомляем об удорожании, переподписываем договоры, – пожал плечами инвестор.

– Ясно. Так и сделаем, – кивнул я.

В итоге мы подняли цену на 15 %. Динамика продаж, конечно, снизилась, но увеличились маржинальность объекта, а следовательно, доход инвесторов и наш доход на этом объекте. И да, это был полезный урок от наших партнеров.

Осенью же мы нашли еще один интересный объект на Садовой, 53. Шестиэтажный бывший доходный дом в стиле конструктивизма был построен в 1932–1937 годах по проекту архитектора Михаила Соломоновича Кунцмана и передан Ленинградской промышленной академии имени Сталина под общежитие для студентов.

Объект на Садовой, 53

Учитывая, что здание располагалось напротив Юсуповского сада и всего в 500 метрах от станций метро «Садовая» и «Сенная площадь», в полутора километрах от Невского и в пешей доступности от Мариинки и Исаакия, кусок был, очевидно, лакомый.

На момент моего просмотра в здании действовал – вернее, загибался – бизнес-центр. Офисы там сдавались очень дешево, и с точки зрения бизнеса он не имел даже минимальной ценности. А вот для нас в качестве потенциального апарт-отеля у Садовой, 53 были большие перспективы.

– Объект легко потянет на три звезды, – вынес вердикт наш технический директор Александр. – Я тут поколдовал – получилось 126 номеров.

– Прекрасно! Как прошла первая встреча с юристами продавца? Готовы на нашу схему выкупа? – спросил я у Артема.

– Встреча прошла отлично: у продавца сложности с основным бизнесом, и они максимально заинтересованы в продаже. Поэтому переговоры ведут очень конструктивно. Готовы ждать восемь месяцев и после проводить сделку, – ответил юрист. – Единственный нюанс – большой задаток. Хотят 30 миллионов рублей. Согласны разбить максимум на три месяца.

Сумма задатка, конечно, для нас была очень велика, но других вариантов не было. Нам удалось договориться с владельцем на этих условиях, так что в самом конце года мы уже начали продажи Садовой, 53.

А конец года снова омрачился нашим с Даней недопониманием, которое сыграло огромную роль