Через тернии к звездам. История создания самой большой сети апарт-отелей. Начало - Кирилл Александрович Кудинов

И все же главным событием 2021 года был Лиговский, 29.

Глава 16

Ловцы жемчуга

Лиговский, 29 стал для меня самым сильным испытанием на прочность, крайней точкой отчаяния и моментом истины. Тогда я ощущал себя ловцом жемчуга, увидевшим драгоценную раковину, но глубина, на которой она лежала, оказалась недосягаемой.

Зданий в центре Питера, соответствующих нашему запросу, становилось все меньше. Как я уже рассказывал, Артем рыскал по городу в поисках нового объекта почище следопыта, и в начале марта 2021 года он вошел в офис со словами, что нашел подлинную жемчужину.

– Здорово! Молодец, Артем! – обрадовался я. – Что по метражу и цене?

– Хотят полмиллиарда, это новый level up, – захлебываясь от эмоций, начал рассказывать Артем. – Но там метраж три семьсот, а самое главное – идеальная планировка для нарезки на студии, потому что это действующий отель.

– Так, значит, получается 130 тысяч за квадрат, – быстро подсчитал я. – Дороговато.

– Да, – согласился Артем. – Но объект в отличном состоянии. И для такой локации – очень адекватная цена. Сейчас в этом месте стоимость убитой коммуналки от 120 тысяч начинается

– Ты прав, – сказал я. – Но нужно будет обязательно поторговаться. Поехали смотреть.

Осмотрев здание, построенное в эклектичном стиле, я согласился с Артемом, что этот объект сможет стать самой большой жемчужиной Investa.

Объект на Лиговском, 29

Дом в двух шагах от Невского и площади Восстания просто дышал историей. Изначально здание, возведенное в середине XIX века и перестроенное в 1882–1886 годах знаменитыми архитекторами Василием Васильевичем Штромом и Федором Борисовичем Нагелем, принадлежало владельцу алебастрового завода и бань на Обводном канале, купцу второй гильдии Юлию Адольфовичу Бушу. Позже его сын разместил в нем табачную фабрику.

Затем Владимир Юльевич Буш разделил домовладение и часть постройки отдал под жилье. Так появился доходный дом Буша, а в другой половине торговали яйцами, кумысом, кефиром и шелком, располагались мелочная и сливочная лавки, а также трактир и гостиница. В советские времена в доме обосновались образовательные учреждения, а затем кожно-венерологический диспансер.

В новейшей истории России в здании провели реновацию, превратив его в офисный центр, а после преобразовали в гостиницу. Отель VOX имел прекрасные показатели на Booking: 9,1 балла – общая оценка по отзыву туристов и 9,6 – по локации. Да, туристы оценили гостиницу. Но тогда почему VOX при таких шикарных исходных данных показал многомиллионный убыток, что заставило собственника избавиться от прекрасного лота?

Ответ стал очевиден после детального осмотра помещения. Владельцы гостиницы сделали роковые ошибки в его проектировании. На площади в 3700 квадратных метров они разместили всего лишь 77 номеров, при этом только один из них был оборудован кухней. Зато там имелся огромный конференц-зал, который практически все время стоял пустым, поскольку желавших арендовать его было немного. Зона ресепшена, где просто стояли диванчики, занимала пол-этажа. При этом ремонт в отеле был очень хорошим. В общем, мне стало абсолютно понятно, почему VOX показал 12 миллионов операционного убытка в прошедший пандемийный год.

Позднее я узнал, что Лиговский, 29 для собственника был непрофильным активом: человек, который в принципе никогда не занимался отельным бизнесом, купил гостиницу, «поигрался» и потерял к ней интерес. А после сведения баланса пандемийного года и получения убытка выставил здание на продажу.

– Будем брать! Объект бомбический! Назначай встречу с собственником, – сказал я Артему в предвкушении жестких торгов и непростых переговоров.

Но на первые переговоры явился Михаил – представитель владельца здания. Маленький худенький мужчина с тяжелым взглядом всем своим видом напоминал о лихих 90-х. Выглядел он лет на пятьдесят, говорил очень тихо, смотрел всегда холодно. Правда, в недвижимости и юридических аспектах соображал хорошо.

– Я бы хотел встретиться с собственником здания! – сказал я.

– Нет, все терк… переговоры будут вестись через меня, – ответил Михаил. – Собственник постоянно живет за границей. В другом часовом поясе. Поэтому расклад такой.

– А как мы будем все согласовывать? – немного удивился я.

– Мы с вами все перетира… согласовываем, дальше я звоню хозяину, а он решает, – пожал плечами Михаил.

– Хорошо! – кивнул я и начал объяснять ему модель, по которой Investa покупает объекты.

Затем мы обсудили цену. Нам удалось хорошо сбить ее и зафиксировать на уровне 430 миллионов рублей. Я вернулся в офис, и мы тут же сели за планировку Лиговского, 29. Поколдовав над ней, в итоге «нарезали» объект на 129 апартаментов против 77 номеров, которые были в гостинице до нас. Таким образом, на этот проект нужно было найти более сотни инвесторов, однако на нашей следующей встрече Михаил огорошил меня с порога.

– Собственник не хочет продавать гостиницу вагону покупателей, – тихо сказал он. – Он лицо не публичное, ему толпы не надо, да и риски здесь повышенные. Так что если хотите купить – то только один покупатель.

– Стоп, Михаил, – твердо начал я. – Я вам рассказал модель нашего бизнеса. Мы собираем пул инвесторов, и каждый из них покупает свою долю в объекте. Это нормальная, безопасная и обкатанная схема, по которой мы успешно работаем уже пять лет.

– Мне по барабану ваши схемы, – безразлично ответил Михаил. – Единственное условие, на котором вы получите здание, – один покупатель. Я все сказал.

Конечно, я приводил кучу аргументов, взывал к разуму, но Михаил настаивал на своем. Разумеется, я предлагал самому переговорить с собственником, но и этот призыв остался без ответа. Более того, владельца помещения я так и не увидел. Бесплодные переговоры с Михаилом продолжались около трех недель, однако крепость осталась неприступной.

– Категорически нет! – отвечал он на все мои доводы.

В кальянной на Лиговке мы с Данилом Кирилловым и Артемом устроили военный совет. Упускать эту жемчужину мы не хотели, а собственник уперся. Мы перебрали десятки вариантов, пока Дане не пришла безумнейшая идея.

– А что, если ты, Кирилл, купишь здание на себя? – спросил он. – Ты – единственный покупатель – приобретешь здание в интересах инвесторов за их деньги, которые они тебе передадут до сделки.

– То есть люди добровольно принесут и передадут мне несколько сотен миллионов только за обещание купить им когда-то объект недвижимости? – усмехнулся я.

– Ага! – кивнул Даня.

– Бредовая идея! – отмахнулся я от такого варианта. – Все равно что продавать воздух!

– А по-моему, единственно рабочая, – сказал Артем.

– И как вы себе это представляете? – спросил я.

– Подписываешь с каждым покупателем договор о покупке будущей вещи, – начал объяснять Данил. – Далее инвестор перечисляет деньги на счет. После сбора всей суммы ты выкупаешь объект на себя, а затем распределяешь апартаменты по инвесторам согласно их