Через тернии к звездам. История создания самой большой сети апарт-отелей. Начало - Кирилл Александрович Кудинов

– Ну, деньги-то огромные, – протянул женский голос. – Знаете, как они людей меняют?!

– Знаю, – улыбнулся я. – Но поверьте, Мария, я никогда не променяю насыщенную и яркую жизнь предпринимателя, лучшую компанию, а главное, безопасность семьи – ни на какие деньги. Да и мои перспективы в этом случае даже за границей будут весьма туманны.

– Ну извините, Кирилл. Мой юрист еще раз посмотрит договоры и давайте, наверное, попробуем, – смущенно ответила Мария.

Конечно, были и инвесторы, удивляющиеся стоимости апартаментов:

– Кирилл, почему так дорого? Шесть миллионов за апартаменты площадью в 20 метров? Чуть подальше от центра за такие деньги можно купить два юнита.

– Борис, расскажу вам одну историю. Пару лет назад я исполнил свою мечту и остановился на пару дней в легендарной сталинской высотке. С детства любил фильм «Москва слезам не верит» и очень хотел оказаться в этом шикарном доме. Цена меня приятно удивила. Всего 3500 рублей за ночь, и я решил поинтересоваться у администратора, какая доходность в таком объекте. Ответ меня поначалу удивил: «Кирилл, высотки – это символ Москвы. Стоимость метра может достигать одного миллиона рублей. На квартиры здесь очередь, и если кто-то решает перепродать, то уходят такие лоты за один день по неадекватной на первый взгляд цене. Но покупая здесь квартиру, инвесторы не особо думают о доходности. К слову сказать, она здесь составляет 3–4 %, просто владеть такой недвижимостью – это удел избранных, уникальная привилегия, позволить себе которую могут единицы».

– Кирилл, не совсем понимаю, к чему эта история?

– Борис, дело в том, что наши апарт-отели – это аналогичная история. Здания, которые мы предлагаем – уникальные, штучные. Второго Лиговского, 29 вы уже никогда не купите. Это самый центр Питера. Здесь нет и не будет «пятен» под новую застройку. Поэтому стоимость на апартаменты будет только расти. Более того, в отличие от сталинских высоток, цена метра здесь пока 300 тысяч рублей, плановая доходность – 10 %, а капитализация – не ниже 15 % в год. Ни один объект в другом районе не обеспечит такие показатели.

– Хм, а вот это аргумент! Пожалуй, возьму один лот.

Большим подспорьем в этот период для нас стало мое интервью с Николаем Мрочковским, на курсах которого я учился и чьи знания, по сути, и дали мне возможность зайти на рынок инвестиционной недвижимости. Мрочковский, у которого была к тому времени миллионная аудитория на YouTube, выбрал меня в качестве гостя своего канала, потому что наша модель уже была хорошо известна на рынке и стала вызывать большой интерес. В том интервью я показал нашу уже готовую «Садовую» и рассказал про Лиговский, 29. Беседа с Мрочковским дала нам еще некоторое количество инвесторов. Клиенты пошли из Москвы – аудитория у Николая в первую очередь столичная, и ее не смущал высокий для питерцев ценник.

Как-то раз мне позвонил московский инвестор.

– Здравствуйте, Кирилл! – начал он. – Меня заинтересовал ваш проект. Но есть сомнения. С чего вы взяли, что он выстрелит, если предыдущая гостиница показала убыток? Возможно, отель там в принципе плохая идея?

– Знаете, я, конечно, могу привести вам массу аргументов и дать полный анализ причин фиаско предыдущего собственника, – ответил я. – Но лучше один раз увидеть. Давайте сделаем так: вы приедете, поживете в этом отеле и посмотрите на все своими глазами.

Инвестор приехал, пожил в гостинице и попросил меня о встрече у нас в офисе.

– Знаете, Кирилл, вы были правы, – улыбнулся он. – Увидев все воочию, я перестал сомневаться.

– Да, я же вам говорил, что здесь после нашей реновации будет отличный отель, расположенный в прекрасном историческом месте.

– Согласен, я много поездил по миру, так что полностью поддерживаю ваш прогноз, – ответил инвестор.

– Очень рад, – улыбнулся я.

– И вот поэтому я к вам и пришел, – сказал инвестор. – Изначально я планировал ограничиться одним-двумя апартаментами, но теперь возьму пять.

– Чудесно! – улыбнулся я. – Чувствуется столичный размах!

Тем временем приближалось первое июля, а мы отставали от графика. Пока на наших счетах было 170 миллионов, так что за оставшиеся две недели нам нужно было собрать еще 50 миллионов. Я сделал пост в соцсетях с призывом вкладываться в наш новый проект, встретился с нашими постоянными инвесторами, где снова проговорил всю структуру сделки и показал расчеты ожидаемой прибыли.

Команда Investa выкладывалась на все двести процентов: мы работали не только до поздней ночи, но и в выходные. И это принесло свои результаты – за две недели мы собрали еще 30 миллионов. Но нам нужно было 220. Хотя я особо не переживал по этому поводу, памятуя о наших с Михаилом договоренностях. Тем более на днях он отдал мне контакты юриста для подготовки сделки. Мы проработали договор купли-продажи. Так что все шло к успешному заключению сделки.

– Как там с бабками? – спросил меня Михаил за пару недель до намеченной сделки. – Успеваете?

– Да, думаю, успеем, – не стал я раскрывать карты.

– Слушай, Кирилл, я хочу в этом убедиться, – сказал Михаил. – Как говорится, доверяй, но проверяй. Мне нужны фотки налика из депозитария и скрины баланса расчетного счета.

«Да уж, девяностые из человека не выбить ничем», – подумал я и согласился.

Безналичные деньги на выкуп объекта мы аккумулировали на расчетном счете, а наличные в ячейке на Восстания, 6. Инвесторы передавали нам пачки банкнот после подписания договора покупки будущей вещи, который заключался у нотариуса. Оттуда я собственноручно доставлял деньги в Центральный депозитарий Петербурга, где мы арендовали сейф. И это был тот еще квест!

Поскольку сделки у нас проходили практически каждый день, то почти ежедневно я складывал в офисе у нотариуса деньги в рюкзак и ножками нес их в депозитарий, так как между ними было три минуты ходьбы. Пачки денег я утрамбовывал в ячейку и тут же фотографировал их для Михаила.

Наступило 30 июня. За день до подписания сделки мне позвонил Михаил.

– Ну, что, Кирилл, 220 собрали? – спросил он.

– Сейчас есть 195, – ответил я. – Но на этой неделе будут все оставшиеся средства. Инвесторы есть, там просто кое-какие формальности по договорам не утрясли. Так что давайте назначать сделку на 5-е.

– Я правильно понимаю, что сейчас у вас нет 220 миллионов? – холодно спросил Михаил. – Ну что ж, тогда формально 15 миллионов залога переходят нам, поскольку договор у нас истекает 1-го. И сделку, похоже, придется отменить.

– То есть как?! А наши договоренности? – не мог я поверить своим ушам.

– Договоренности? У нас же есть договор! И в нем – все договоренности. Мы вообще думаем отказаться от сделки, – не слыша меня,