Через тернии к звездам. История создания самой большой сети апарт-отелей. Начало - Кирилл Александрович Кудинов
Я стоял как громом пораженный. Это был крах, просто крах всей жизни! Мало того, что я терял все, это был конец моей репутации! Такой поворот означал, что я не только уйду с рынка, но и на всей моей карьере предпринимателя будет поставлен жирный крест. Отмыться от такого провала я не смогу никогда.
За сотые доли секунды передо мной пролетели все успехи Investa – «Садовая», «Подьяческая», «Блохина». Подавив эмоции, мой холодный рассудок вел безжалостный расчет: 15 миллионов залога мы теряем, плюс влезаем в долги, потому что на маркетинг ушло уже порядка 15 миллионов. 50 моих инвесторов теряют возможный заработок, потому что по договору мы вступали в управление гостиницей VOX в самый разгар сезона – 1 июля. Но главное: мы теряем прекрасный объект, аналогов которому в нашем поле зрения нет и не было.
– Михаил, у меня даже нет слов, чтобы охарактеризовать ваш демарш! – холодно и спокойно сказал я. – Вернее, они есть, но все нецензурные. Скажем мягко: пацаны за слова отвечают, в отличие от вас. Это вообще все за гранью! Вы гарантировали, что сроки сбора денег будут продлены без применения каких-либо санкций!
– Ну а что я? – раздался бесцветный и тихий голос Михаила. – Я – человек маленький, что мне говорят, то я и делаю.
– А какого черта два месяца назад вы были человеком не маленьким? – мрачно спросил я.
– Ну, тогда я думал, что для собственника будут без разницы две недели, – сказал он. – А тут такое дело… в общем, у нас на горизонте появился покупатель…
– Какой покупатель, если мы с вами подписали предварительный договор? – изумился я.
– Ну, во-первых, срок действия договора заканчивается 1-го июля, а суммы у вас нет. Во-вторых, там такая история, – начал объяснять Михаил. – Это покупатель, который был до вас. Но потом он отказался покупать. А теперь снова захотел.
– Что за бред вы несете? – с сарказмом спросил я. – Ну, он передумал, и дальше что? Поезд уже ушел.
– У него есть вся сумма, – слова Михаила прозвучали приговором. – Он готов заплатить единовременно всю сумму. Кроме того – это участник списка Forbes, и денег он предложил больше. Так что, сами понимаете, 90 процентов, что собственник продаст здание ему, а не вам.
Я положил трубку.
«Да, это действительно крах! – снова сказал я себе. – От возможности продать дороже не откажется никто. Что я могу сделать в такой ситуации?»
Ответ пришел незамедлительно: «Нужно найти новый проект и перевести на него инвесторов “Лиговского”! Только так есть шанс не потерять окончательно репутацию и бизнес!»
Я тут же позвонил Артему.
– Артем, поднимай все свои связи! Не ешь, не спи, хоть господу богу звони, но кровь из носу найди мне объект, равноценный «Лиговскому»! Это даже не вторая «Московская». Сейчас все на порядок хуже! – сказал я своему руководителю отдела подбора объектов. – Сроки – вчера.
– Понял, – коротко ответил он и отключился.
Артем «на брюхе» ползал по городу, а мы по инерции все еще собирали деньги на «Лиговский», поскольку официального разрыва нашего договора не было. И к 4 июля, как я и планировал, мы собрали всю сумму.
Я позвонил Михаилу.
– Михаил, у нас все собрано, – коротко сказал я. – Можем подписываться.
– Ничем не могу помочь, – ответил Михаил. – Собственник сейчас ведет переговоры с тем покупателем. Пока они что-то окончательно не решат, я ничего не могу поделать.
После этого телефонного разговора Михаил вообще ушел со связи. На телефонные звонки не отвечал. Ответом на любые вопросы в WhatsApp было: «Ждите».
Через неделю объявился Артем с изможденным видом, но горящими глазами.
– Кирилл, я нашел, что нам надо, – устало произнес он. – Добролюбова, 1.
– Дом Ритинга? – уточнил я. – Который продавали за миллиард?
– Да, – кивнул Артем. – Но он подешевел в два раза.
Дом Ритинга действительно был изумительным, как картинка с открытки. Пятиэтажный красавец в стиле раннего модерна был построен в 1899 году по проекту академика архитектуры Василия Васильевича Шауба для почетного гражданина Петербурга, поставщика Императорского дворца, купца и стеклопромышленника Ивана Ефимовича Ритинга.
Изюминкой особняка стал срезанный угол, подчеркнутый фигурным щипцом[30] и массивным эркером[31]. В здании очень красивый входной портал с маскаронами[32], а фасад украшен растительным декором и высокими фигурными аттиками[33].
Локацию действительно можно назвать космической: вид на Неву и Петропавловскую крепость, стрелку Васильевского острова и Эрмитаж.
Конечно, внутри все оказалось гораздо хуже: гнилые, а кое-где и вовсе отсутствующие перекрытия, изношенные коммуникации, тяжелая для нас планировка. Кроме того, у дома Ритинга был статус объекта культурного наследия с охраняемыми обязательствами внутри и снаружи, что значительно осложняло и делало более затратной нашу реновацию. Которая и так была очень непростой из-за конструктивных особенностей здания и нашей потребности «нарезать» апартаменты. К тому же часть здания относилась к жилому фонду, а часть – к коммерческому. То есть мы не смогли бы классифицировать объект на четырехзвездочный уровень без полного перевода здания в коммерческую недвижимость. В довершение ко всему у дома Ритинга не было парковки.
Но у нас была настолько безвыходная ситуация, что мы тут же провели серию переговоров с продавцами и со скоростью света начали упаковывать новый объект, параллельно подыскивая подрядчика, который бы занялся ГИОПом и переводом недвижимости в нежилой фонд.
В течение двух недель ударных работ у нас был готов черновой проект и предварительное согласие собственников на продажу по нашей модели. А 1-го августа я планировал начать уведомление инвесторов о новом объекте и открыть на него продажи.
Вместе с тем я все же надеялся на «Лиговский, 29». Даня Кириллов смог дозвониться до юриста, который готовил договоры по «Лиговскому» и имел связи с собственником. Через него мы узнали, что новый-старый покупатель предлагает за объект не 430, а 445 миллионов. Посовещавшись с партнером, мы решили, что дадим за «Лиговский» на 15 миллионов больше. Для нас это были, конечно, огромные деньги, но мы с Данилом понимали, что срыв сделки будет стоить нам гораздо, гораздо больше.
Между тем Михаил продолжал молчать и игнорировал мои звонки, кидая в WhatsApp бесконечные «ждите»… А вот инвесторы стали волноваться: прошло уже три недели, а сделка так и не заключена. Меня засыпали письмами и звонками с вопросами вроде «Что происходит?», а ответа у меня не было. В моральном плане было, конечно, очень тяжело, и я до сих пор то время называю не иначе как «черный июль».
Но 25 июля произошло чудо. Мне вдруг сам позвонил Михаил.
– Слушай, Кирилл, переговоры с новым покупателем зашли в тупик. Он нашел себе другой,
